Giới Thiệu

Từ năm 2026, hoạt động cho thuê căn hộ qua Airbnb tại Việt Nam sẽ có những thay đổi lớn về thuế. Cụ thể, theo quy định mới, các host sẽ phải chịu thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% nếu tổng doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm. Vậy, host có 2 căn hộ liệu có phải lo lắng? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quy định mới và đưa ra lời khuyên hữu ích cho bạn.

Thực tế, chính sách này được đưa ra nhằm giải quyết tình trạng thất thu thuế kéo dài trong lĩnh vực cho thuê nhà ngắn hạn. Các nền tảng OTA (Online Travel Agency) như Airbnb, Booking, Agoda trước đây bị cáo buộc không khấu trừ thuế đầy đủ. Điều này gây thiệt thòi cho cư dân chung cư và tạo ra sự bất bình đẳng trong môi trường kinh doanh. Trước đây, việc quản lý và thu thuế đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn gặp nhiều khó khăn do tính chất phân tán và khó kiểm soát của các giao dịch. Nhiều host, đặc biệt là những người cho thuê không chuyên nghiệp, không thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đầy đủ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị mạnh mẽ, yêu cầu các host phải đăng ký kinh doanh và các OTA phải khấu trừ, khai thay, nộp thay thuế trước khi chuyển tiền cho chủ nhà. Mục tiêu là chấm dứt tình trạng thất thu thuế thương mại điện tử xuyên biên giới. HoREA cũng nhấn mạnh rằng việc thực thi nghiêm túc quy định thuế sẽ tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn cho tất cả các loại hình kinh doanh lưu trú, từ khách sạn truyền thống đến căn hộ cho thuê ngắn hạn. Hãy cùng Cú Kiểm Toán soi kỹ từng con số!

Để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc thay đổi chính sách thuế này, hãy xem xét tình hình trước đây. Việc thiếu quy định rõ ràng và cơ chế thu thuế hiệu quả đã dẫn đến những hệ lụy không nhỏ. Ngân sách nhà nước bị ảnh hưởng do thất thu thuế, đồng thời các doanh nghiệp kinh doanh lưu trú truyền thống phải đối mặt với sự cạnh tranh không công bằng từ các host Airbnb không chịu thuế. Do đó, việc áp dụng quy định thuế mới không chỉ là một biện pháp tăng thu ngân sách mà còn là một bước đi quan trọng để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong thị trường kinh doanh lưu trú.

Phân Tích Quy Định Thuế Airbnb Mới Từ 2026

Theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15, cá nhân hoặc hộ kinh doanh cho thuê bất động sản (bao gồm Airbnb) sẽ được hưởng những ưu đãi và nghĩa vụ thuế như sau:

Ngưỡng Doanh Thu Miễn Thuế

Bạn sẽ được miễn thuế nếu tổng doanh thu hàng năm từ tất cả bất động sản cho thuê ≤ 500 triệu đồng. Theo Cú Thông Thái, đây là tin vui cho phần lớn host nhỏ lẻ tại Việt Nam. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ngưỡng doanh thu này áp dụng cho tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản cho thuê mà bạn sở hữu, không phải cho từng căn hộ riêng lẻ. Điều này có nghĩa là nếu bạn có nhiều căn hộ cho thuê và tổng doanh thu từ tất cả các căn hộ vượt quá 500 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế cho toàn bộ doanh thu.

Để tận dụng tối đa ưu đãi này, các host nên theo dõi sát sao doanh thu từ hoạt động cho thuê của mình. Việc sử dụng các công cụ quản lý tài chính hoặc phần mềm kế toán có thể giúp bạn dễ dàng theo dõi doanh thu và đảm bảo rằng bạn không vượt quá ngưỡng miễn thuế. Nếu bạn dự đoán rằng doanh thu của mình có thể vượt quá ngưỡng miễn thuế, bạn nên tìm hiểu kỹ về các quy định thuế và chuẩn bị sẵn sàng để nộp thuế theo quy định.

Ví dụ, bạn có hai căn hộ cho thuê qua Airbnb. Căn hộ thứ nhất mang lại doanh thu 300 triệu đồng/năm, căn hộ thứ hai mang lại doanh thu 200 triệu đồng/năm. Tổng doanh thu của bạn là 500 triệu đồng/năm, do đó bạn sẽ được miễn thuế. Tuy nhiên, nếu căn hộ thứ hai mang lại doanh thu 250 triệu đồng/năm, tổng doanh thu của bạn sẽ là 550 triệu đồng/năm, và bạn sẽ phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu này.

Thuế Suất Khi Vượt Ngưỡng

Nếu doanh thu vượt quá 500 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên phần doanh thu vượt. Như vậy, tổng cộng là 10%. Doanh thu tính thuế là tổng tiền bạn nhận được từ OTA sau khi trừ đi phí nền tảng (thường là 15-25% cho Booking). Điều này được quy định rõ trong Cafebiz.

Ví dụ, nếu bạn cho thuê 2 căn hộ với giá trung bình 800.000 đồng/đêm và tỷ lệ lấp đầy 60%, doanh thu hàng năm của bạn sẽ vào khoảng 350 triệu đồng. Trong trường hợp này, bạn không phải nộp thuế. Tuy nhiên, nếu bạn tăng giá thuê lên 1.000.000 đồng/đêm và tỷ lệ lấp đầy vẫn là 60%, doanh thu hàng năm của bạn sẽ vào khoảng 438 triệu đồng. Nếu bạn tiếp tục cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng tỷ lệ lấp đầy lên 80%, doanh thu của bạn sẽ tăng lên 584 triệu đồng, vượt quá ngưỡng miễn thuế. Khi đó, bạn sẽ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN trên phần doanh thu vượt ngưỡng này.

Để tính toán chính xác số tiền thuế phải nộp, bạn cần xác định rõ doanh thu tính thuế. Doanh thu tính thuế là tổng số tiền bạn nhận được từ Airbnb hoặc các OTA khác sau khi đã trừ đi các khoản phí dịch vụ của nền tảng. Ví dụ, nếu bạn nhận được 600 triệu đồng từ Airbnb và Airbnb thu phí dịch vụ 20%, doanh thu tính thuế của bạn sẽ là 600 triệu đồng - (600 triệu đồng * 20%) = 480 triệu đồng. Trong trường hợp này, bạn vẫn được miễn thuế vì doanh thu tính thuế của bạn không vượt quá 500 triệu đồng.

Airbnb Bắt Đầu Khấu Trừ Thuế Từ 2026

Từ năm 2026, Airbnb sẽ chính thức khấu trừ thuế GTGT 5% và thuế TNCN 2-5% (tùy thuộc vào tình trạng cư trú của bạn) trước khi chuyển tiền cho bạn. Thông tin này được công bố trên Trung tâm trợ giúp Airbnb. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận được tiền sau khi đã trừ thuế, giúp đơn giản hóa quá trình nộp thuế cho các host. Tuy nhiên, điều này cũng có nghĩa là bạn cần phải theo dõi sát sao các khoản thuế đã bị khấu trừ để đảm bảo rằng bạn đã nộp thuế đầy đủ và chính xác. Việc lưu giữ các chứng từ khấu trừ thuế là rất quan trọng để bạn có thể đối chiếu và chứng minh việc nộp thuế của mình khi cần thiết.

Việc Airbnb khấu trừ thuế trực tiếp sẽ giúp giảm thiểu tình trạng trốn thuế và đảm bảo rằng tất cả các host đều thực hiện nghĩa vụ thuế của mình. Điều này cũng sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng hơn cho tất cả các loại hình kinh doanh lưu trú. Tuy nhiên, các host cũng cần phải làm quen với quy trình mới này và chuẩn bị sẵn sàng để đối phó với những thay đổi trong dòng tiền của mình.

Ảnh Hưởng Đến Giá Cho Thuê

Việc áp dụng thuế có thể ảnh hưởng đến giá cho thuê Airbnb. Một số host có thể chọn tăng giá để bù đắp cho khoản thuế phải nộp, trong khi những người khác có thể chấp nhận giảm lợi nhuận để duy trì tính cạnh tranh. Điều này có thể dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu giá cả trên thị trường Airbnb và ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng.

Nếu giá cho thuê tăng lên đáng kể, khách hàng có thể chuyển sang các lựa chọn lưu trú khác, chẳng hạn như khách sạn hoặc nhà nghỉ truyền thống. Điều này có thể làm giảm doanh thu của các host Airbnb và ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường cho thuê ngắn hạn.

Ngược lại, nếu các host chấp nhận giảm lợi nhuận để duy trì giá cả cạnh tranh, họ có thể vẫn giữ được lượng khách hàng ổn định. Tuy nhiên, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và nâng cấp cơ sở vật chất của họ, cũng như khả năng cung cấp dịch vụ chất lượng cao.

Lời Khuyên Cho Host Airbnb

Để thích ứng với quy định thuế mới, các host Airbnb cần có những hành động cụ thể. Dưới đây là một số lời khuyên hữu ích:

• Theo dõi doanh thu chặt chẽ: Sử dụng các công cụ quản lý tài chính để theo dõi doanh thu từ hoạt động cho thuê của bạn.
• Tìm hiểu kỹ quy định thuế: Nắm vững các quy định thuế mới và các nghĩa vụ thuế của bạn.
• Lưu giữ chứng từ đầy đủ: Lưu giữ tất cả các chứng từ liên quan đến doanh thu và chi phí của bạn.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu bạn không chắc chắn về bất kỳ điều gì, hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia thuế.
• Điều chỉnh giá thuê: Cân nhắc việc điều chỉnh giá thuê để bù đắp cho khoản thuế phải nộp.
• Cải thiện chất lượng dịch vụ: Nâng cao chất lượng dịch vụ để thu hút khách hàng và duy trì tính cạnh tranh.

Bảng So Sánh: Ưu và Nhược Điểm của Quy Định Thuế Airbnb Mới