1. Thuế cho thuê tài sản năm 2026 có những điểm mới nào cần lưu tâm?

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong khung pháp lý thuế tại Việt Nam. Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 tạo ra hành lang pháp lý mới cho hoạt động cho thuê tài sản.

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo thông tin pháp luật thuế và kế toán tại thời điểm biên soạn, không thay thế cho văn bản hướng dẫn hành chính của Cơ quan Thuế hay dịch vụ tư vấn pháp lý, kế toán, kiểm toán chính thức. Người nộp thuế và hộ kinh doanh cần đối chiếu trực tiếp với các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành hoặc tham vấn chuyên gia thuế trước khi kê khai và ra quyết định.

Điểm nhấn trọng tâm là cơ cấu thuế suất TNDN 3 tầng (15%, 17%, 20%) áp dụng từ 01/10/2025. Đối với cá nhân cho thuê tài sản, việc xác định đúng doanh thu chịu thuế là yếu tố then chốt để đảm bảo tuân thủ quy định mới nhất. Kế toán cần cập nhật kịp thời các thông tư hướng dẫn thi hành để tránh sai sót trong việc áp dụng mức thuế suất ưu đãi hoặc ngưỡng doanh thu chịu thuế.

Phân tích sự thay đổi trong khung pháp lý thuế 2026, đặc biệt là tác động của Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 đối với hoạt động cho thuê tài sản.

2. Quy trình thực hành khai thuế cho thuê tài sản chuẩn mực cho kế toán là gì?

Quy trình khai thuế hiện nay yêu cầu sự chính xác tuyệt đối trong việc xác định doanh thu. Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh là 500 triệu đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026.

• Bước 1: Rà soát hợp đồng thuê, xác định doanh thu thực tế theo năm dương lịch.
• Bước 2: Đối chiếu doanh thu với ngưỡng 500 triệu đồng để xác định nghĩa vụ kê khai.
• Bước 3: Lập tờ khai 01/TTS qua hệ thống Thuế điện tử (Etax).
• Bước 4: Nộp hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ thuế đúng thời hạn quy định.

Kế toán cần lưu ý rằng doanh thu cho thuê tài sản là tổng doanh thu chưa bao gồm thuế GTGT và thuế TNCN nếu có phát sinh. Việc lưu trữ chứng từ hợp đồng, biên bản bàn giao và chứng từ thanh toán là minh chứng quan trọng khi cơ quan thuế thực hiện thanh tra, kiểm tra.

Hướng dẫn chi tiết quy trình kê khai, xác định ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và cách thức lập tờ khai.

3. Làm thế nào để kiểm soát rủi ro từ hóa đơn và danh sách doanh nghiệp bỏ địa chỉ kinh doanh?

Rủi ro từ hóa đơn đầu vào là bài toán lớn đối với các doanh nghiệp có hoạt động thuê tài sản. Công văn 1798/TCT-TTKT cung cấp danh sách 524 doanh nghiệp rủi ro cao về hóa đơn, yêu cầu kế toán phải thực hiện rà soát định kỳ.

Để kiểm soát rủi ro, kế toán cần thực hiện:

• Sử dụng công cụ tra cứu tại Trung tâm Tra cứu Rủi ro Thuế Cú Thông Thái để kiểm tra tình trạng hoạt động của đối tác.
• Đối chiếu thông tin đối tác với danh sách cảnh báo từ cơ quan thuế trước khi ký kết hợp đồng.
• Lưu trữ hồ sơ xác minh đối tác (bản in kết quả tra cứu) làm căn cứ chứng minh sự minh bạch trong giao dịch.

Việc bỏ địa chỉ kinh doanh không chỉ ảnh hưởng đến tính hợp lệ của hóa đơn mà còn có thể dẫn đến việc bị ấn định thuế hoặc từ chối khấu trừ chi phí. Do đó, kiểm soát đối tác đầu vào là bước phòng vệ bắt buộc để bảo vệ doanh nghiệp trước các quyết định xử phạt hành chính không đáng có.

Cách thức rà soát đối tác thuê tài sản dựa trên danh sách 524 doanh nghiệp rủi ro theo Công văn 1798/TCT-TTKT để tránh bị liên đới.

4. Những lưu ý pháp lý nào về tạm hoãn xuất cảnh và bảo vệ dữ liệu cá nhân trong quản lý thuế?

Giải mã quy định về tạm hoãn xuất cảnh theo Nghị định 49/2025/NĐ-CP và cách thức thu hồi công nợ tuân thủ Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 91/2025/QH15.

Nghị định 49/2025/NĐ-CP siết chặt việc quản lý nợ thuế thông qua biện pháp tạm hoãn xuất cảnh đối với cá nhân, đại diện pháp luật của doanh nghiệp. Cơ quan thuế thực hiện biện pháp này khi người nộp thuế thuộc diện nợ tiền thuế quá hạn, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước.

Kế toán cần lưu ý các điểm sau để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp:

• Thường xuyên tra cứu tình trạng nợ thuế trên hệ thống Cổng thông tin điện tử của cơ quan thuế.
• Kiểm tra thông báo nợ thuế định kỳ để tránh rơi vào danh sách bị tạm hoãn xuất cảnh bất ngờ.
• Đảm bảo các quyết định hành chính về thuế được cập nhật kịp thời tại trụ sở kinh doanh.

Song song đó, việc thu hồi công nợ phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 91/2025/QH15. Tuyệt đối không công khai mã số thuế, căn cước công dân hoặc thông tin tài chính của đối tác lên mạng xã hội. Mọi hành vi đe dọa hoặc làm lộ dữ liệu cá nhân đều có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho doanh nghiệp.

5. Cách tính lãi chậm trả và xử lý nợ thuế đúng quy định pháp luật hiện hành?

Phân biệt lãi chậm trả theo Điều 468 BLDS 2015 và Điều 306 Luật Thương mại 2005, đồng thời làm rõ sự khác biệt giữa nợ thuế và nợ xấu CIC theo Thông tư 31/2024/TT-NHNN.

Việc tính lãi chậm trả công nợ cần dựa trên căn cứ pháp lý chính xác để tránh tranh chấp dân sự. Đối với hợp đồng dân sự, mức lãi suất thỏa thuận không vượt quá 20%/năm theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu không có thỏa thuận, mức lãi suất áp dụng là 10%/năm.

Trong giao dịch thương mại B2B, áp dụng Điều 306 Luật Thương mại 2005 với lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường. Bảng so sánh dưới đây hỗ trợ kế toán nhận diện rủi ro:

Cần phân biệt rõ nợ thuế với nợ xấu CIC theo Thông tư 31/2024/TT-NHNN. Nợ thuế ảnh hưởng trực tiếp đến tư cách xuất cảnh và uy tín doanh nghiệp, trong khi nợ xấu tín dụng tại ngân hàng chỉ ảnh hưởng đến khả năng vay vốn. Doanh nghiệp cần chủ động rà soát dữ liệu để đảm bảo tuân thủ, tránh các hệ lụy về điểm tín dụng và pháp lý.

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý, kế toán hay hướng dẫn chính thức từ Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp. Các công cụ tính thuế và giải pháp hỗ trợ tại Thuế Cú Thông Thái được thiết kế để hỗ trợ tra cứu; quý độc giả vui lòng đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành hoặc liên hệ chuyên gia để được tư vấn hồ sơ cụ thể.