1. Tại sao chủ sở hữu bất động sản cần thay đổi tư duy quản trị thuế từ 2026?

Từ ngày 01/01/2026, Luật Thuế GTGT 149/2025/QH15 và Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 chính thức nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế lên 500 triệu đồng/năm. Đây là bước ngoặt lớn yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chuyển dịch từ quản trị thủ công sang hệ thống kê khai minh bạch.

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo thông tin pháp luật thuế và kế toán tại thời điểm biên soạn, không thay thế cho văn bản hướng dẫn hành chính của Cơ quan Thuế hay dịch vụ tư vấn pháp lý, kế toán, kiểm toán chính thức. Người nộp thuế và hộ kinh doanh cần đối chiếu trực tiếp với các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành hoặc tham vấn chuyên gia thuế trước khi kê khai và ra quyết định.

Việc nâng ngưỡng doanh thu không đồng nghĩa với việc nới lỏng quản lý. Ngược lại, cơ quan thuế sẽ siết chặt dữ liệu thông qua liên thông ngân hàng và hóa đơn điện tử. Chủ sở hữu cần nắm vững ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng để phân loại đối tượng nộp thuế và chuẩn bị hồ sơ chứng minh doanh thu thực tế.

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý, kế toán hay hướng dẫn chính thức từ Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp. Các công cụ tính thuế và giải pháp hỗ trợ tại Thuế Cú Thông Thái được thiết kế để hỗ trợ tra cứu; quý độc giả vui lòng đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành hoặc liên hệ chuyên gia để được tư vấn hồ sơ cụ thể.

Để tối ưu hóa nghĩa vụ và tuân thủ lộ trình này, chủ sở hữu cần hiểu rõ cách thiết lập hệ thống kế toán hộ kinh doanh theo Thông tư 88/2021/TT-BTC.

2. Làm thế nào để thiết lập hệ thống kế toán hộ kinh doanh theo Thông tư 88/2021/TT-BTC?

Việc chuyển đổi từ phương pháp thuế khoán sang kê khai đòi hỏi sự chuẩn hóa hệ thống sổ sách theo Thông tư 88/2021/TT-BTC. Chủ sở hữu cần duy trì 7 loại sổ kế toán để ghi chép đầy đủ các nghiệp vụ thu chi, tài sản và công nợ phát sinh trong quá trình kinh doanh bất động sản.

• Sổ chi tiết doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ.
• Sổ chi tiết chi phí kinh doanh.
• Sổ chi tiết các khoản thu nhập khác.
• Sổ chi tiết các khoản thuế phải nộp.
• Sổ theo dõi hàng tồn kho (nếu có).
• Sổ quỹ tiền mặt và tiền gửi ngân hàng.
• Sổ chi tiết công nợ phải thu, phải trả.

Song song đó, Nghị định 70/2025/NĐ-CP bắt buộc triển khai hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền đối với các hoạt động cho thuê căn hộ, văn phòng. Việc này giúp minh bạch hóa dòng tiền, tạo căn cứ hợp lệ để xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN. Chủ sở hữu cần lưu trữ chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt để bảo vệ tính hợp lệ của chi phí đầu vào.

Sau khi hoàn thiện sổ sách, bước tiếp theo là kiểm soát các rủi ro pháp lý để tránh bị tạm hoãn xuất cảnh theo Nghị định 49/2025/NĐ-CP.

3. Những rủi ro pháp lý nào chủ sở hữu cần kiểm soát để tránh bị tạm hoãn xuất cảnh?

Nghị định 49/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp tạm hoãn xuất cảnh đối với cá nhân, đại diện hộ kinh doanh có nợ thuế quá hạn. Đây là rủi ro trọng yếu ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tự do cá nhân của chủ sở hữu bất động sản.

Một rủi ro tiềm ẩn khác là việc sử dụng hóa đơn đầu vào từ các doanh nghiệp rủi ro cao. Theo danh sách 524 doanh nghiệp bỏ địa chỉ kinh doanh tại CV 1798/TCT-TTKT, nếu chủ sở hữu vô tình sử dụng hóa đơn từ các đơn vị này, chi phí sẽ bị loại và có thể đối mặt với mức phạt từ 10–25 triệu đồng theo Điều 28 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Để kiểm soát rủi ro, chủ sở hữu cần:

• Tra cứu định kỳ trạng thái mã số thuế của đối tác trên hệ thống quản lý rủi ro.
• Sử dụng công cụ quét MST để phát hiện các đối tác thuộc danh sách đen (CV 1798).
• Đối chiếu nợ thuế công khai tại Trung tâm cảnh báo rủi ro thuế Cú Thông Thái.
• Duy trì tính tuân thủ để tối ưu hóa dòng tiền và áp dụng thuế suất TNDN 3 tầng hiệu quả.

Việc rà soát này là nền tảng để chủ sở hữu tiến tới tối ưu hóa dòng tiền và tuân thủ thuế suất TNDN 3 tầng từ 01/10/2025.

4. Tối ưu hóa dòng tiền và tuân thủ thuế suất TNDN 3 tầng như thế nào?

Từ ngày 01/10/2025, Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 chính thức áp dụng mô hình thuế suất 3 tầng (15%, 17%, 20%). Sự thay đổi này yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản vận hành dưới mô hình doanh nghiệp phải tái cấu trúc báo cáo tài chính để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế.

Việc áp dụng mức thuế suất ưu đãi 15% hoặc 17% phụ thuộc vào quy mô doanh thu, lĩnh vực hoạt động và khả năng kiểm soát chi phí hợp lý, hợp lệ. Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý việc tách biệt dòng tiền cá nhân và dòng tiền vận hành bất động sản để tránh rủi ro đánh giá sai lệch cơ sở tính thuế.

• Phân tầng thuế suất: Mức 15% dành cho doanh nghiệp SME có doanh thu dưới ngưỡng quy định; 17% cho nhóm quy mô trung bình và 20% cho nhóm còn lại.
• Kiểm soát chi phí: Mọi chi phí đầu vào phải có hóa đơn điện tử hợp lệ, tránh giao dịch với các đơn vị nằm trong danh sách rủi ro theo CV 1798/TCT-TTKT.
• Tách biệt công nợ: Việc quản lý công nợ chặt chẽ giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định, tránh nợ xấu CIC ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng.

Để tối ưu hóa, chủ sở hữu cần thực hiện đối soát dữ liệu đầu vào định kỳ thông qua các công cụ OpenAPI 3.1.0. Việc này giúp xác minh tính minh bạch của đối tác, từ đó bảo vệ chi phí được trừ khi quyết toán thuế TNDN. Sự minh bạch trong hồ sơ tài chính không chỉ giúp giảm số thuế phải nộp mà còn ngăn chặn các rủi ro pháp lý liên quan đến nợ đọng, vốn là nguyên nhân chính dẫn đến việc tạm hoãn xuất cảnh theo Nghị định 49/2025/NĐ-CP.

Việc chủ động cập nhật các quy định về thuế suất 3 tầng và quản trị công nợ hiệu quả là nền tảng cốt lõi để bảo vệ tài sản. Chúng tôi khuyến nghị quý độc giả sử dụng các công cụ tra cứu rủi ro thuế tại Thuế Cú Thông Thái để kiểm soát hồ sơ tài chính cá nhân và doanh nghiệp một cách chủ động nhất.

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý, kế toán hay hướng dẫn chính thức từ Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp. Các công cụ tính thuế và giải pháp hỗ trợ tại Thuế Cú Thông Thái được thiết kế để hỗ trợ tra cứu; quý độc giả vui lòng đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành hoặc liên hệ chuyên gia để được tư vấn hồ sơ cụ thể.