Airbnb cho thuê ngắn hạn là việc sử dụng căn hộ chung cư để lưu trú dưới 30 ngày. Tại TP.HCM, mô hình này không còn bị cấm mà được quản lý như “căn hộ du lịch”, yêu cầu chủ nhà đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và tuân thủ quy định về cư trú, an ninh, PCCC.

Giới Thiệu: Airbnb ở chung cư: Từ 'Chui' đến 'Chuyên Nghiệp Hóa', Bạn Đã Biết Chưa?

Mấy nay, mấy cô, mấy chị hỏi Ông Chú BĐS nhiều về chuyện cho thuê căn hộ chung cư kiểu Airbnb. Có người khoe lời lắm, người lại than bị ban quản lý làm khó, sợ bị phạt vì hoạt động "chui". Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mình, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, chứng kiến làn sóng căn hộ cho thuê ngắn hạn bùng nổ mạnh mẽ. Thế nhưng, đằng sau vẻ hào nhoáng đó là cả một 'mớ bòng bong' về pháp lý mà không phải ai cũng nắm rõ. Có những lúc tưởng chừng như bị 'cấm tiệt', nhưng giờ thì mọi thứ đã rõ ràng hơn rất nhiều, nhưng cũng đi kèm với yêu cầu cao hơn.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Ngày trước, nhiều chủ nhà cứ loay hoay không biết có nên 'đánh liều' cho thuê ngắn hạn hay không, bởi các quy định cứ mập mờ, mỗi nơi hiểu một kiểu. Nhưng tin vui cho các nhà đầu tư là, cánh cửa đã mở ra rồi đó! Tuy nhiên, mở ra không có nghĩa là muốn làm gì thì làm đâu nha. Nó đòi hỏi các chủ nhà phải thực sự nghiêm túc, 'đúng luật', và chấp nhận 'chuyên nghiệp hóa' để tránh mọi rủi ro.

Dù bạn là một bà mẹ bỉm sữa muốn tận dụng căn hộ trống để kiếm thêm thu nhập, hay một nhà đầu tư sành sỏi muốn đa dạng hóa danh mục, thì việc hiểu rõ các quy định pháp lý là điều cốt lõi. Hãy cùng Ông Chú BĐS đi sâu phân tích những thay đổi quan trọng nhất về Airbnb cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM, để bạn có thể 'ăn ngon ngủ yên' với khoản đầu tư của mình nhé!

Phân Tích Thị Trường và Bối Cảnh Pháp Lý: Chuyển Mình Đầy Bất Ngờ

Thị trường cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là Airbnb, luôn là một miếng bánh ngon nhưng cũng đầy thách thức. Lúc trước, ở TP.HCM, có Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của UBND TP.HCM từng khiến nhiều người 'đứng ngồi không yên' vì bị hiểu là cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư để ở nếu không phải căn hộ có mục đích hỗn hợp. Quy định này khiến không ít chủ căn hộ không thể đăng ký kinh doanh, dẫn đến tình trạng hoạt động "chui" đầy rủi ro. Những người đang 'ôm' căn hộ chung cư ở TP.HCM mà muốn cho thuê ngắn hạn cứ nơm nớp lo, không biết khi nào bị 'sờ gáy'.

Tuy nhiên, các cơ quan cấp trên như Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, cùng với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã lên tiếng rằng pháp luật nhà ở hiện hành không hề quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình, cũng không định nghĩa thế nào là "cho thuê ngắn ngày". HoREA còn chỉ ra bất cập: cho thuê dài hạn thì không cấm, nhưng dưới 30 ngày lại bị "hiểu là cấm", trong khi người thuê vẫn dùng căn hộ "để ở". Điều này đã tạo ra một lỗ hổng pháp lý lớn và gây khó khăn cho thị trường.

Và rồi, bước ngoặt lớn đã đến vào năm 2026. UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, chính thức thay thế Quyết định 26/2025/QĐ-UBND. Quyết định mới này đã chính thức cho phép cho thuê ngắn hạn (theo ngày, tuần) nhưng phải đưa vào khuôn khổ quản lý như "căn hộ du lịch". Đây là một tin cực kỳ quan trọng, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý, biến TP.HCM thành một thị trường minh bạch hơn cho Airbnb. Theo HoREA, TP.HCM hiện có khoảng 8.750 căn hộ đang cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb và tương tự. Sau khi Quyết định 19/2026/QĐ-UBND có hiệu lực, các chuyên gia BĐS dự báo tỷ lệ căn hộ cho thuê ngắn hạn có thể tăng thêm 15–20% trong 1–2 năm tới, đặc biệt tại các khu trung tâm, nếu thủ tục đăng ký được đơn giản hóa qua VNeID.

Nhìn vào bức tranh chung, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang sôi động, dù có những thách thức. Giá chung cư tại TP.HCM hiện khoảng 90 triệu/m², trong khi ở Hà Nội là 72 triệu/m² theo CBRE (2026-06-01). Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời vẫn còn đó, đặc biệt với tỷ lệ hấp thụ đạt 75.0% ở cả hai thành phố. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả, các 'mẹ bỉm' hay nhà đầu tư cần phải 'thông thái' hơn, không chỉ nhìn vào con số lợi nhuận mà còn phải 'soi' kỹ các quy định pháp lý. Với thu nhập trung bình hiện tại khoảng 8.8 triệu/tháng, việc sở hữu một căn hộ để cho thuê, hoặc thậm chí là một mét vuông đất nền (cần đến 30.1 tháng lương để mua 1m² đất), đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng.

🦉 Cú nhận xét: Sự thay đổi pháp lý này là tín hiệu cho thấy Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ hơn thay vì cấm đoán, tạo sân chơi công bằng cho các nhà đầu tư nghiêm túc và chuyên nghiệp. Nó cũng là một cơ hội để thị trường BĐS cho thuê ngắn hạn phát triển bền vững hơn.

Hướng Dẫn Thực Tế: Con Đường Hợp Pháp Hóa Cho Airbnb ở TP.HCM

Vậy là giờ mình biết, ở TP.HCM, Airbnb không còn bị cấm 'ngang xương' nữa, nhưng để 'làm ăn' hợp pháp thì mình phải làm gì? Quyết định 19/2026/QĐ-UBND đã chỉ rõ con đường rồi đó:

1. Đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch

Theo quy định mới, nếu bạn muốn cho thuê căn hộ theo ngày hoặc tuần (tức là dưới 30 ngày), căn hộ của bạn sẽ được coi là "căn hộ du lịch". Điều này có nghĩa là bạn phải thực hiện các thủ tục để đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP. Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất để 'chuyển mình' từ hoạt động 'chui' sang hợp pháp. Đăng ký xong, bạn sẽ có 'giấy phép hành nghề' đàng hoàng, không lo bị làm khó nữa.

2. Tuân thủ nghĩa vụ thuế

Khi đã đăng ký kinh doanh, việc kê khai và nộp thuế là điều bắt buộc. Bạn sẽ phải nộp các loại thuế theo quy định pháp luật, có thể là thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu là cá nhân, hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) nếu bạn là một tổ chức/doanh nghiệp. Việc này đảm bảo sự công bằng và minh bạch cho thị trường. Các chủ nhà nên tham khảo công cụ tính Chi Phí Giao Dịch BĐS của Cú Thông Thái để dự trù các khoản thuế và phí này trước khi bắt đầu.

3. Đăng ký tạm trú và đảm bảo an ninh trật tự

Đây là một trong những điểm 'siết' chặt nhất. Chủ nhà/đơn vị khai thác phải có trách nhiệm đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú cho khách thuê. May mắn là giờ mình có thể thực hiện trực tuyến qua VNeID, Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công Bộ Công an, rất tiện lợi và nhanh chóng. Việc này giúp đảm bảo an ninh, trật tự và cũng là cơ sở để cơ quan thuế kiểm soát doanh thu của bạn. Khách thuê cũng phải tuân thủ nội quy chung cư, đặc biệt là các vấn đề về ồn ào, chỗ đậu xe, an ninh tòa nhà. Điều này giúp các cư dân xung quanh cảm thấy yên tâm hơn khi chung cư có khách thuê ngắn hạn.

4. Đảm bảo các quy định khác

Ngoài ra, chủ nhà còn phải tuân thủ các quy định về Phòng cháy chữa cháy (PCCC), vệ sinh môi trường, thương mại điện tử, nhà ở và kinh doanh BĐS. Một khi đã 'chuyên nghiệp hóa', căn hộ của bạn phải đạt các tiêu chuẩn an toàn và tiện nghi cần thiết, giống như một khách sạn mini vậy. Đừng quên rằng, ban quản trị chung cư cũng có quyền áp dụng nội quy chặt hơn, nên việc giao tiếp và phối hợp với ban quản trị là rất quan trọng để tránh những rắc rối không đáng có.

Để giúp các chủ nhà hình dung rõ hơn, Ông Chú BĐS xin đưa ra bảng so sánh các mô hình cho thuê:

Bài Học Cho Nhà Đầu Tư Airbnb: Né Rủi Ro, Tối Ưu Lợi Nhuận

Việc TP.HCM "cởi trói" cho Airbnb là một tín hiệu mừng, nhưng cũng đặt ra nhiều bài học quan trọng cho các nhà đầu tư, nhất là những người mới bắt đầu hoặc đang muốn hợp pháp hóa hoạt động của mình:

1. Chi phí tuân thủ tăng đáng kể: Đầu tư không chỉ là tiền mặt

Khi mô hình Airbnb chuyển thành "căn hộ du lịch", có nghĩa là bạn phải đầu tư vào các chi phí khác như hệ thống PCCC, đăng ký ngành nghề, và các khoản thuế. Theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, các chủ căn hộ muốn cho thuê theo ngày/tuần phải chính thức hóa mô hình thành cơ sở lưu trú du lịch. Đây là một khoản đầu tư không nhỏ vào "vốn pháp lý" và "vốn vận hành" thay vì chỉ là tiền mua căn hộ. Đừng quên tham khảo Checklist Pháp Lý 30 Bước của Cú Thông Thái để không bỏ sót bất kỳ chi phí hay thủ tục nào nha.

🦉 Cú nhận xét: Nhìn xa trông rộng, chi phí này sẽ giúp bạn kinh doanh bền vững hơn, nhưng phải tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo lợi nhuận vẫn 'ổn áp' chứ không bị 'hao hụt'.

2. Nguy cơ "chệch pha" giữa Trung ương và địa phương: Đừng chỉ nghe một tai

Mặc dù Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp có xu hướng nhìn nhận Airbnb là một hình thức sử dụng để ở và đề xuất hoàn thiện khung pháp lý chung, các địa phương khác ngoài TP.HCM (như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang) có thể có những quy định riêng, thậm chí là "siết" chặt hơn bằng quyết định địa phương trước khi có hướng dẫn thống nhất. Nhà đầu tư cần theo sát quyết định quản lý nhà chung cư của từng tỉnh/thành nơi mình định đầu tư. Việc này giống như mình đi chợ, mỗi sạp hàng có một giá vậy, phải hỏi cho kỹ mới không bị hớ đó.

3. Quản lý rủi ro tranh chấp với Ban quản trị chung cư: 'Dĩ hòa vi quý' là trên hết

Dù pháp luật cho phép, nhiều bản nội quy nhà chung cư vẫn có thể hạn chế hoặc cấm cho thuê ngắn hạn, hoặc hạn chế khách lạ ra vào. Kể cả khi pháp luật có 'bật đèn xanh', ban quản trị vẫn có quyền áp nội quy chặt hơn để đảm bảo cuộc sống cho cư dân. Tranh chấp với ban quản trị không chỉ gây đau đầu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành Airbnb của bạn. Hãy chủ động làm việc với ban quản trị, trình bày rõ kế hoạch của mình để tạo sự đồng thuận. Đây là yếu tố quan trọng mà nhiều người hay bỏ qua.

4. Thuế và dữ liệu số sẽ là "điểm siết" trong tương lai gần: Không trốn được đâu!

Với yêu cầu khai báo tạm trú online qua VNeID và hệ thống dịch vụ công, dữ liệu khách thuê sẽ ngày càng minh bạch. Điều này tạo nền tảng vững chắc để cơ quan thuế kiểm soát doanh thu Airbnb tốt hơn. Ai mà còn ý định 'lách luật', 'trốn thuế' thì coi chừng nha! Đây là xu thế tất yếu, tương thích với việc các sàn thương mại điện tử phải chia sẻ dữ liệu giao dịch. Các bạn có thể dùng công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của Cú Thông Thái để tính toán lợi nhuận ròng sau thuế.

5. Cơ hội cho mô hình chuyên nghiệp hóa: Ai nhanh, người đó thắng!

Việc đưa cho thuê ngắn hạn vào diện ngành nghề kinh doanh có điều kiện sẽ ưu tiên các đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có năng lực pháp lý và vận hành. Điều này có nghĩa là những chủ nhà cá nhân làm nhỏ lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Đây là cơ hội vàng để các mô hình "condotel căn hộ" hay "serviced apartment" với pháp lý rõ ràng phát triển mạnh mẽ. Nếu bạn có ý định 'đầu tư lớn', hãy suy nghĩ đến việc hợp tác với các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để tối ưu hóa hiệu quả và giảm thiểu rủi ro.

Kết Luận: Chuyên nghiệp hóa – Con đường vàng cho Airbnb Việt Nam

Nhìn chung, thị trường Airbnb cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới: giai đoạn hợp pháp hóa – chuyên nghiệp hóa. Thay vì bị cấm đoán hay hoạt động trong vùng xám pháp lý, giờ đây các nhà đầu tư có thể đường hoàng kinh doanh, miễn là tuân thủ các quy định. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc yêu cầu cao hơn về trách nhiệm pháp lý, thuế, an ninh và trách nhiệm với cộng đồng cư dân.

Các chủ nhà và nhà đầu tư cần phải chủ động cập nhật các quy định, tính toán kỹ lưỡng chi phí, và sẵn sàng 'nâng cấp' mô hình kinh doanh của mình lên một tầm cao mới. Ai nhanh nhạy thích nghi, người đó sẽ gặt hái thành công. Đừng để mình bị 'tụt hậu' trong cuộc đua này nha các 'mẹ bỉm' và nhà đầu tư thông thái! Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện nhất về thị trường và đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn!