Q: Tôi cho thuê nhà 5 triệu/tháng thì có phải đóng thuế không?

5 triệu/tháng tương đương 60 triệu/năm . Vì doanh thu này dưới 100 triệu đồng/năm , bạn sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành của Thông tư 40/2021/TT-BTC .

Q: Tôi có được giảm trừ gia cảnh khi tính thuế TNCN cho thuê nhà không?

Không . Thu nhập từ cho thuê tài sản được tính thuế TNCN theo tỷ lệ cố định 5% trên doanh thu. Loại thu nhập này không áp dụng các khoản giảm trừ như giảm trừ bản thân hay giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc như thu nhập từ tiền lương, tiền công.

⏱️ 9 phút đọc · 1733 từ

Giới Thiệu: Đừng Để Thu Nhập Cho Thuê Nhà Trở Thành Rủi Ro Thuế

Thu nhập từ việc cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh hay bất kỳ tài sản nào khác luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, nhiều cá nhân chủ quan hoặc bỏ qua nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan. Đây là một sai lầm phổ biến. Cú Kiểm Toán cảnh báo: Đừng để mình rơi vào nhóm người thiếu thông tin, dẫn đến những rủi ro phạt chậm nộp hoặc kê khai sai.

Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, mọi khoản chi tiêu và nguồn thu đều cần được quản lý chặt chẽ. Các yếu tố vĩ mô như giá cả hàng hóa, dịch vụ luôn biến động. Ví dụ, giá xăng RON 95 tại Việt Nam đang ở mức 24.330 VND/lít (Nguồn: PVOIL, 2026-03-27). So với các nước lân cận, mức giá này thấp hơn Lào (28.162 VND/lít) nhưng cao hơn Thái Lan (25.794 VND/lít). Các yếu tố này dù không trực tiếp ảnh hưởng đến công thức tính thuế cho thuê nhà, nhưng chúng cho thấy bức tranh kinh tế tổng thể mà trong đó, dòng tiền và nghĩa vụ thuế của bạn cần được nhìn nhận một cách minh bạch và chính xác. Mỗi biến động nhỏ đều ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập ròng của chủ nhà.

Vậy, thu nhập cho thuê nhà bao nhiêu thì đóng thuế? Cách tính thế nào cho đúng luật? Không cần lo lắng. 30 giây. Nhập số. Bấm nút. Biết ngay mình có phải đóng thuế hay không. Đơn giản vậy thôi. Cú Kiểm Toán sẽ soi kỹ từng con số, giúp bạn hiểu rõ.

Thu Nhập Cho Thuê Nhà: Không Phải Cứ Có Là Đóng Thuế

Một trong những nhầm lẫn lớn nhất là quan niệm "cứ có thu nhập từ cho thuê là phải đóng thuế". Điều này không hoàn toàn đúng. Luật pháp Việt Nam có quy định rõ ràng về ngưỡng doanh thu được miễn thuế cho hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân.

🦉 Cú Thông Thái nhận xét: Nắm rõ ngưỡng miễn thuế là chìa khóa đầu tiên để quản lý nghĩa vụ thuế hiệu quả. Đừng bỏ qua chi tiết này.

Cụ thể, theo Điều 4, Khoản 2, Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh: Cá nhân có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. Điều này áp dụng cho cả hoạt động cho thuê tài sản.

Nói cách khác, nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê tài sản của bạn trong một năm dương lịch là 99 triệu đồng, bạn sẽ được miễn hoàn toàn cả thuế GTGT và thuế TNCN cho hoạt động này. Nhưng chỉ cần vượt quá 100 triệu đồng dù chỉ 1 đồng, toàn bộ doanh thu đó sẽ phải chịu thuế theo quy định.

Ví dụ: Bạn cho thuê một căn hộ với giá 8 triệu đồng/tháng. Tổng doanh thu một năm của bạn là 8 triệu x 12 tháng = 96 triệu đồng. Con số này nằm dưới ngưỡng 100 triệu đồng, nên bạn không phải nộp bất kỳ khoản thuế nào. Chính xác, không sai một ly.

Để đảm bảo bạn đang đi đúng hướng, bạn có thể tự kiểm tra ngay ngưỡng chịu thuế cho hộ kinh doanh cá nhân tại đây — chỉ cần nhập vài con số, kết quả hiện ra ngay lập tức.

Cú Kiểm Toán Hướng Dẫn: Tính Thuế TNCN Cho Thuê Nhà Chuẩn Chỉ

Khi doanh thu từ cho thuê tài sản vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê sẽ phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Cách tính không hề phức tạp nếu bạn nắm vững công thức và quy định cụ thể.

Công Thức Tính Thuế và Thuế Suất

Đối tượng áp dụng là các cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (nhà ở, đất đai, mặt bằng, phương tiện vận tải và các tài sản khác). Căn cứ theo Điều 10, Khoản 2, Điểm c, Thông tư 40/2021/TT-BTC, công thức tính thuế rất rõ ràng:

• Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Thuế suất TNCN

• Trong đó, Doanh thu tính thuế TNCN là toàn bộ số tiền thu được từ hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm cả các khoản thu hộ bên thứ ba (nếu có), không bao gồm các khoản doanh thu được miễn thuế.

• Thuế suất TNCN: Cố định 5%.

Đồng thời, nếu vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, bạn cũng phải nộp thuế GTGT với thuế suất 5%. Tổng cộng nghĩa vụ thuế là 10% trên doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN).

Lưu ý quan trọng: Thu nhập từ cho thuê tài sản không được áp dụng các khoản giảm trừ như giảm trừ bản thân, giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc. Đây là điểm khác biệt lớn so với thu nhập từ tiền lương, tiền công. Đừng nhầm lẫn! Biểu thuế lũy tiến từng phần cũng không áp dụng cho loại thu nhập này.

Ví Dụ Thực Tế Về Tính Thuế

Giả sử, anh Minh cho thuê một căn nhà với giá 15 triệu đồng/tháng. Chúng ta hãy cùng Cú Kiểm Toán soi kỹ trường hợp này:

• Doanh thu từ cho thuê trong một năm: 15.000.000 VND/tháng x 12 tháng = 180.000.000 VND.

• Vì doanh thu 180 triệu đồng này vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, anh Minh phải nộp thuế.

• Thuế GTGT phải nộp = 180.000.000 VND x 5% = 9.000.000 VND.

• Thuế TNCN phải nộp = 180.000.000 VND x 5% = 9.000.000 VND.

• Tổng cộng, anh Minh phải nộp 18.000.000 VND tiền thuế cho hoạt động cho thuê nhà trong năm.

Đây là một bảng tóm tắt giúp bạn dễ hình dung:

Doanh thu Từ Cho Thuê/Năm	Thuế GTGT (5%)	Thuế TNCN (5%)	Tổng Thuế Phải Nộp	Căn Cứ Pháp Lý
Dưới 100 triệu VND	0 VND	0 VND	0 VND	Thông tư 40/2021/TT-BTC
100 triệu VND	5 triệu VND	5 triệu VND	10 triệu VND	Thông tư 40/2021/TT-BTC
180 triệu VND (ví dụ anh Minh)	9 triệu VND	9 triệu VND	18 triệu VND	Thông tư 40/2021/TT-BTC

Thời Điểm Kê Khai và Nộp Thuế

Việc kê khai và nộp thuế cũng cần được thực hiện đúng thời hạn. Căn cứ Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14, có hai hình thức chính:

• Kê khai theo năm: Nếu bạn nhận tiền thuê theo tháng hoặc theo quý, và hợp đồng thuê có thời hạn trên 1 năm. Hạn chót nộp hồ sơ kê khai thuế là ngày 31 tháng 3 của năm tiếp theo (tức là 90 ngày kể từ ngày kết thúc năm dương lịch).

• Kê khai theo từng lần phát sinh: Áp dụng khi hợp đồng cho thuê kết thúc sớm hoặc khi bạn nhận tiền thuê một lần cho cả một thời gian dài (ví dụ, nhận tiền thuê nhà 2 năm một lần). Hạn chót nộp hồ sơ là 10 ngày kể từ ngày bạn nhận được khoản tiền thuê đó.

🦉 Cú Kiểm Toán nhắc nhở: Sự chậm trễ trong kê khai và nộp thuế sẽ dẫn đến các khoản phạt hành chính. Đừng để mình phải trả thêm vì sự lơ là.

Bài Học Cho Người Nộp Thuế: 3 Mẹo Tiết Kiệm Thuế Hợp Pháp

Tuân thủ luật thuế là bắt buộc, nhưng việc tối ưu hóa và tiết kiệm thuế một cách hợp pháp là hoàn toàn có thể. Dưới đây là 3 mẹo từ Cú Kiểm Toán:

• 1. Ký Hợp Đồng Dưới Ngưỡng 100 Triệu Đồng/Năm Nếu Có Thể: Đây là cách tiết kiệm thuế hiệu quả nhất và hoàn toàn hợp pháp. Nếu bạn có thể điều chỉnh giá thuê hoặc thời hạn hợp đồng để tổng doanh thu trong một năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng, bạn sẽ được miễn cả GTGT và TNCN. Ví dụ, cho thuê 8 triệu/tháng (96 triệu/năm) là một lựa chọn thông minh.

• 2. Tách Biệt Rõ Ràng Các Khoản Thu Hộ: Nếu bạn cho thuê kèm theo các dịch vụ khác như điện, nước, internet, và bạn chỉ thu hộ các chi phí này (không phải là khoản lợi nhuận của bạn), hãy ghi rõ trong hợp đồng và hóa đơn. Các khoản thu hộ này sẽ không tính vào doanh thu chịu thuế của bạn. Điều này giúp giảm doanh thu tính thuế và có thể giúp bạn nằm dưới ngưỡng miễn thuế.

• 3. Sử Dụng Công Cụ Tính Thuế Của Cú Thông Thái: Đừng đoán mò hoặc tính toán thủ công dễ sai sót. Hãy tận dụng công nghệ. Sử dụng công cụ tính thuế hộ kinh doanh cá nhân của CuThongThai. Chỉ cần nhập doanh thu hàng tháng hoặc hàng năm, công cụ sẽ tự động tính toán và cho bạn biết chính xác số thuế phải nộp. Nhanh. Chính xác. Miễn phí.

Kết Luận: Nắm Vững Luật, Thu An Toàn

Thu nhập từ cho thuê tài sản là một nguồn tiền quan trọng, nhưng đi kèm với đó là nghĩa vụ thuế TNCN cần được tuân thủ nghiêm ngặt. Việc nắm vững các quy định về ngưỡng chịu thuế, công thức tính thuế suất 5%, và thời hạn kê khai là điều kiện tiên quyết để tránh mọi rủi ro pháp lý và tài chính.

Hãy là một chủ nhà thông thái, chủ động kiểm soát nghĩa vụ thuế của mình. Đừng bao giờ lơ là các con số. Mọi thông tin cần thiết đều được quy định rõ ràng trong các văn bản luật như Thông tư 40/2021/TT-BTC và Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14. Để chắc chắn, luôn tham khảo công cụ tính toán tự động của CuThongThai.

Sử dụng 30+ công cụ tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn. An tâm đầu tư, an tâm quản lý tài chính.

🎯 Key Takeaways

Thu nhập cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm được miễn thuế GTGT và TNCN theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Thuế suất TNCN cho thu nhập từ cho thuê tài sản là 5% trên doanh thu, không áp dụng biểu lũy tiến hay giảm trừ gia cảnh.

Chủ nhà có trách nhiệm tự kê khai và nộp thuế, có thể theo năm hoặc từng lần phát sinh. Hạn chót kê khai năm là 90 ngày sau khi kết thúc năm dương lịch, tức ngày 31/3 năm sau.

🧮 Cú Kiểm Toán khuyên

Sử dụng 30+ công cụ tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn

📋 Ví Dụ Thực Tế

Chị Lê Thị Thu Hằng, 45 tuổi, giáo viên trung học ở quận 2, TP.HCM.

💰 Thu nhập: 15 triệu/tháng · Chị Hằng có một căn hộ cũ cho thuê với giá 9 triệu/tháng để có thêm thu nhập phụ giúp chi tiêu gia đình. Chị lo lắng về việc tính thuế TNCN cho khoản thu nhập này, đặc biệt là khi nghe nhiều thông tin trái chiều về ngưỡng chịu thuế và cách kê khai. Chị không biết liệu 9 triệu/tháng có bị đánh thuế không và cách nộp thế nào cho đúng.

Chị Lê Thị Thu Hằng, 45 tuổi, giáo viên trung học tại quận 2, TP.HCM, có thêm khoản thu nhập 9 triệu đồng/tháng từ cho thuê căn hộ. Với mức lương 15 triệu/tháng từ công việc chính, 9 triệu tiền thuê nhà là khoản hỗ trợ đáng kể, nhưng chị luôn băn khoăn về nghĩa vụ thuế TNCN. Chị nghe nói có ngưỡng 100 triệu đồng/năm nhưng không rõ áp dụng thế nào cho trường hợp của mình. Một ngày, chị quyết định tìm hiểu kỹ hơn để tránh sai sót. Chị mở công cụ tính thuế hộ kinh doanh của Cú Thông Thái. Chị nhập '9 triệu' vào ô 'Doanh thu trung bình tháng'. Ngay lập tức, công cụ hiển thị kết quả: Doanh thu tính thuế năm của chị là 108 triệu đồng (9 triệu x 12 tháng). Vì con số này vượt qua ngưỡng 100 triệu đồng/năm, hệ thống tự động tính ra chị Hằng phải nộp thuế GTGT 5% (5.4 triệu VND/năm) và thuế TNCN 5% (5.4 triệu VND/năm). Tổng cộng là 10.8 triệu đồng/năm. Chị Hằng đã yên tâm hơn rất nhiều khi biết chính xác con số cần nộp và hiểu rõ mình không được miễn thuế trong trường hợp này. Từ đó, chị chủ động chuẩn bị hồ sơ và kê khai đúng hạn, tránh mọi rủi ro phạt chậm nộp.

💰 Tính Thuế TNCN

Miễn phí · Không cần đăng ký · Kết quả trong 30 giây

❓ Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

❓ Tôi cho thuê nhà 5 triệu/tháng thì có phải đóng thuế không?

5 triệu/tháng tương đương 60 triệu/năm. Vì doanh thu này dưới 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định hiện hành của Thông tư 40/2021/TT-BTC.

❓ Nếu tôi nhận tiền thuê nhà một lần cho nhiều năm thì kê khai thế nào?

Khi nhận tiền một lần cho nhiều năm, bạn phải kê khai và nộp thuế một lần tại thời điểm nhận tiền. Hạn chót nộp là 10 ngày kể từ ngày nhận tiền, căn cứ Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14.

❓ Tôi có được giảm trừ gia cảnh khi tính thuế TNCN cho thuê nhà không?

Không. Thu nhập từ cho thuê tài sản được tính thuế TNCN theo tỷ lệ cố định 5% trên doanh thu. Loại thu nhập này không áp dụng các khoản giảm trừ như giảm trừ bản thân hay giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc như thu nhập từ tiền lương, tiền công.