1. Khi nào hoạt động cho thuê nhà thuộc đối tượng phải nộp thuế khoán 10%?

Cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản bao gồm nhà ở, mặt bằng, cửa hàng phải nộp thuế khoán khi doanh thu đạt ngưỡng quy định. Theo quy định hiện hành, mức thuế khoán 10% (bao gồm 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN) áp dụng cho tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch.

Việc xác định nghĩa vụ thuế dựa trên doanh thu thực tế ghi nhận trên hợp đồng. Nếu cá nhân cho thuê có doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế, toàn bộ phần doanh thu này sẽ chịu điều chỉnh theo phương pháp khoán. Đây là nghĩa vụ bắt buộc để đảm bảo sự tuân thủ pháp luật thuế tại Việt Nam.

Giải mã các quy định hiện hành về nghĩa vụ thuế đối với cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản, đặc biệt lưu ý ngưỡng doanh thu mới theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

2. Tại sao cần thận trọng với ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm từ 01/01/2026?

Từ ngày 01/01/2026, Nghị định 68/2026/NĐ-CP áp dụng ngưỡng miễn thuế lên đến 500 triệu đồng/năm đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh. Đây là thay đổi quan trọng giúp tối ưu hóa gánh nặng tài chính cho người cho thuê nhà quy mô nhỏ.

Cần lưu ý rằng doanh thu tính thuế là tổng doanh thu gộp từ tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm. Nếu tổng thu nhập vượt ngưỡng 500 triệu đồng, cá nhân phải thực hiện kê khai và nộp thuế đầy đủ cho phần vượt mức. Việc không theo dõi sát sao doanh thu có thể dẫn đến sai sót trong tờ khai, gây phát sinh tiền chậm nộp hoặc phạt hành chính.

Phân tích tác động của chính sách miễn thuế mới và cách tính doanh thu gộp để xác định thời điểm bắt đầu phải kê khai và nộp thuế.

3. Làm thế nào để kiểm soát rủi ro nợ thuế và tránh tạm hoãn xuất cảnh theo Nghị định 49/2025/NĐ-CP?

Nghị định 49/2025/NĐ-CP quy định chặt chẽ về việc tạm hoãn xuất cảnh đối với cá nhân đang nợ thuế chưa hoàn thành nghĩa vụ. Để tránh rủi ro này, người cho thuê nhà cần chủ động tra cứu trạng thái nghĩa vụ thuế trên hệ thống Cú Thông Thái định kỳ.

Việc đối soát số liệu thuế hàng quý giúp phát hiện sớm các khoản nợ tồn đọng do nhầm lẫn hoặc lỗi hệ thống. Tuân thủ nghĩa vụ NSNN không chỉ bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn đảm bảo sự thông suốt trong các hoạt động kinh doanh và kế hoạch cá nhân của chủ sở hữu bất động sản.

Lời khuyên từ chuyên gia về việc tra cứu nợ thuế định kỳ và tuân thủ nghĩa vụ NSNN để bảo vệ quyền lợi cá nhân và đảm bảo sự thông suốt trong kinh doanh.

4. Rủi ro hóa đơn và đối soát nhà cung cấp theo Công văn 1798/TCT-TTKT cần lưu ý gì?

Việc kiểm soát hóa đơn đầu vào là yếu tố then chốt để bảo vệ chi phí hợp lý. Công văn 1798/TCT-TTKT cảnh báo về danh sách 524 doanh nghiệp có rủi ro cao về hóa đơn. Nếu bạn sử dụng dịch vụ từ các đơn vị này, cơ quan thuế có thể bác bỏ tính hợp lệ của chi phí.

Chủ sở hữu bất động sản thường thuê dịch vụ quản lý, bảo trì hoặc sửa chữa tòa nhà. Nếu nhà cung cấp nằm trong danh sách rủi ro, hóa đơn bạn nhận được sẽ bị đưa vào diện kiểm tra trọng điểm. Hệ quả là việc khấu trừ thuế hoặc tính chi phí vào thu nhập chịu thuế sẽ gặp trở ngại lớn.

Các bước đối soát nhà cung cấp an toàn:

• Tra cứu trạng thái Mã số thuế (MST) trên cổng thông tin của Tổng cục Thuế.
• Kiểm tra xem nhà cung cấp có thuộc trạng thái "ngừng hoạt động" hoặc "bỏ địa chỉ kinh doanh" (trạng thái 03) hay không.
• Yêu cầu đơn vị cung cấp dịch vụ cung cấp bản sao Giấy đăng ký kinh doanh và xác nhận tình trạng nộp thuế.
• Lưu trữ hồ sơ giao dịch, hợp đồng và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt để minh chứng giao dịch thực tế.

Việc chủ động tra cứu dữ liệu không chỉ giúp bạn tránh rủi ro hóa đơn mà còn đảm bảo tính minh bạch cho dòng tiền. Hãy coi đây là một phần không thể thiếu trong quy trình vận hành bất động sản chuyên nghiệp để tránh các truy vấn bất ngờ từ cơ quan chức năng.

Với những kiến thức về đối soát này, bạn đã sẵn sàng thiết lập một hệ thống quản lý thuế bền vững cho hoạt động cho thuê nhà của mình.

Được tham vấn chuyên môn bởi

Tham vấn chuyên môn

Nguyễn Thị Lan

undefined

• Chứng chỉ Kế toán trưởng
• Hơn 15 năm kinh nghiệm

Xem hồ sơ năng lực & chứng chỉ