Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS giai đoạn 2025-2026 vẫn giữ thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy định mới từ 01/01/2025 yêu cầu giá tính thuế phải căn cứ theo bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn, cùng với việc siết chặt chống khai “hai giá”, khiến số thuế thực nộp có thể tăng đáng kể.

Thuế TNCN Chuyển Nhượng BĐS 2025-2026: 2% Giữ Nguyên, Vì Sao Gánh Nặng Tăng?

Nhiều người lầm tưởng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) sẽ không thay đổi trong giai đoạn 2025-2026. Đúng là về mặt thuế suất, mọi thứ vẫn giữ nguyên. Tuy nhiên, ẩn sau con số 2% quen thuộc đó là những thay đổi căn bản trong cách xác định giá tính thuế, mà Cú Kiểm Toán nhận định sẽ khiến gánh nặng thực tế cho người bán tăng lên đáng kể.

Theo chuyên gia Cú Kiểm Toán từ Cú Kiểm Toán.

Theo quy định mới, từ ngày 01/01/2025, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế sẽ được tính dựa trên giá đất trong bảng giá đất nếu hợp đồng mua bán không ghi rõ giá hoặc ghi thấp hơn mức quy định của UBND tỉnh. Điều này khác biệt hoàn toàn với cách tính trước đây, khi cơ quan thuế thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị giao dịch thực tế, dẫn đến tình trạng khai "hai giá" – một giá thực tế và một giá ghi trên hợp đồng để giảm thiểu nghĩa vụ thuế.

Ví dụ cụ thể: Giả sử bạn bán một mảnh đất với giá hợp đồng là 3 tỷ đồng, nhưng giá đất theo bảng giá của địa phương tại thời điểm đó là 4 tỷ đồng, kèm hệ số điều chỉnh là 1.2. Theo quy định mới, giá tính thuế sẽ là 4 tỷ x 1.2 = 4.8 tỷ đồng. Như vậy, thay vì nộp thuế 2% trên 3 tỷ (60 triệu đồng), bạn sẽ phải nộp 2% trên 4.8 tỷ (96 triệu đồng). Khoản chênh lệch 36 triệu đồng này chính là "gánh nặng tăng thêm" mà nhiều người chưa lường trước.

Cơ quan thuế tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng đang tích cực áp dụng các biện pháp nghiệp vụ để đối chiếu giá trên hợp đồng với bảng giá đất và giá thị trường. Mục tiêu là chấm dứt triệt để tình trạng khai báo thấp hơn giá trị thực tế, đảm bảo nguồn thu ngân sách. Điều này cho thấy, dù thuế suất 2% không đổi, việc tuân thủ và chuẩn bị hồ sơ chứng minh giá trị giao dịch là vô cùng quan trọng.

Theo Nghị quyết 216/2025/QH15, mặc dù có những điều chỉnh về ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế TNCN cho hộ, cá nhân kinh doanh (tăng lên 500 triệu đồng/năm), nhưng quy định về thuế chuyển nhượng BĐS vẫn giữ nguyên mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, sự siết chặt trong khâu xác định giá tính thuế là điểm mấu chốt. Đây không chỉ là một thay đổi về quy trình mà còn là dấu hiệu cho thấy định hướng quản lý thuế đang dịch chuyển mạnh mẽ sang việc đảm bảo tính minh bạch và phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

🦉 Cú nhận xét: Thuế suất 2% chỉ là bề nổi. Phần chìm là cách xác định giá tính thuế đang ngày càng minh bạch, khiến người bán BĐS phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn.

Luật Thuế TNCN sửa đổi và các văn bản hướng dẫn đi kèm từ 2025-2026 khẳng định rõ điều này. Cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS vẫn áp dụng thuế suất 2% cho mỗi lần giao dịch. Tuy nhiên, điểm mới quan trọng là việc thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo giá đất trong bảng giá đất nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định. Điều này có nghĩa là, dù bạn kê khai bao nhiêu trên hợp đồng, cơ quan thuế có quyền áp dụng mức giá cao hơn dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của địa phương để tính thuế.

Ví dụ khác: Một căn hộ chung cư tại Hà Nội được mua với giá 3 tỷ đồng và bán lại sau 2 năm với giá hợp đồng là 4 tỷ đồng. Nếu bảng giá đất quy định giá căn hộ tương tự là 3.5 tỷ đồng và có hệ số điều chỉnh là 1.1, thì giá tính thuế có thể được cơ quan thuế xác định là 3.5 tỷ x 1.1 = 3.85 tỷ đồng. Trong trường hợp này, giá tính thuế theo quy định mới (3.85 tỷ) thấp hơn giá hợp đồng (4 tỷ), nên vẫn áp dụng theo giá hợp đồng. Tuy nhiên, nếu giá hợp đồng chỉ là 3 tỷ, cơ quan thuế hoàn toàn có thể áp dụng 3.85 tỷ để tính thuế, làm tăng nghĩa vụ thuế của người bán.

Sự thay đổi này đòi hỏi người nộp thuế cần có cái nhìn thực tế hơn về nghĩa vụ thuế của mình. Thay vì chỉ tập trung vào con số 2%, hãy chú ý đến cách xác định giá tính thuế và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh giá vốn, chi phí liên quan để có thể tối ưu hóa nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp, đặc biệt nếu sau này có xu hướng chuyển dịch sang đánh thuế trên lợi nhuận thực.

1. Bối cảnh pháp lý 2025-2026: Thuế suất 2% vẫn đó, nhưng cách tính ngày càng chặt

Nhiều người vẫn lầm tưởng thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (BĐS) không đổi từ năm 2025. Đúng là thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng vẫn được giữ nguyên cho cá nhân cư trú theo Luật Thuế TNCN sửa đổi. Tuy nhiên, "cái bẫy" nằm ở cách tính giá chuyển nhượng, vốn đang ngày càng siết chặt. Đây là điểm cốt lõi mà bất kỳ ai mua bán nhà đất đều cần nắm rõ để tránh những bất ngờ không mong muốn.

Cụ thể, từ ngày 01/01/2025, Luật Thuế TNCN mới quy định rõ ràng hơn về giá tính thuế. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi rõ giá hoặc ghi thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành, thì cơ quan thuế sẽ lấy giá trong bảng giá đất để tính thuế. Điều này chấm dứt tình trạng khai "hai giá" tràn lan trước đây, khi nhiều giao dịch chỉ kê khai một phần nhỏ giá trị thực tế để giảm thiểu nghĩa vụ thuế.

Theo Nghị quyết 216/2025/QH15, dù thuế suất 2% không thay đổi, các quy định mới đảm bảo việc thu thuế sát với giá trị thị trường hơn. Ví dụ, một căn nhà tại quận 1, TP.HCM có giá chuyển nhượng thực tế 10 tỷ đồng. Trước đây, nếu hợp đồng chỉ ghi 5 tỷ đồng, người bán chỉ nộp 2% của 5 tỷ, tức 100 triệu đồng. Nhưng từ 2025, nếu giá đất do UBND TP.HCM quy định cho khu vực đó là 8 tỷ đồng, người bán có thể bị tính thuế trên 8 tỷ (nếu hợp đồng thấp hơn), tức 160 triệu đồng. Nếu bảng giá đất còn cao hơn, số thuế có thể còn tăng nữa. Điều này cho thấy, dù thuế suất "cứng" là 2%, gánh nặng thực tế có thể tăng lên đáng kể tùy thuộc vào cách cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng.

🦉 Cú nhận xét: Thuế suất 2% là con số dễ nhớ, nhưng cách xác định giá tính thuế mới là yếu tố then chốt quyết định số tiền bạn thực sự phải nộp. Đừng quên đối chiếu giá hợp đồng với bảng giá đất địa phương.

Ngoài ra, Luật Thuế TNCN 2025–2026 cũng làm rõ các trường hợp miễn thuế. Cụ thể, cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở và chuyển nhượng toàn bộ tài sản đó sẽ được miễn thuế TNCN. Quy định này nhằm hỗ trợ người dân có nhu cầu tái định cư hoặc chuyển đổi chỗ ở, nhưng cũng đòi hỏi người nộp thuế phải chứng minh rõ ràng tình trạng sở hữu nhà đất của mình. Việc này giúp tránh tình trạng lạm dụng kẽ hở pháp luật để trốn thuế.

Tóm lại, bối cảnh pháp lý 2025-2026 cho thuế TNCN chuyển nhượng BĐS là sự kết hợp giữa ổn định về thuế suất (vẫn là 2%) và siết chặt trong quản lý, xác định giá tính thuế. Các quy định mới nhằm tăng cường minh bạch, chống thất thu ngân sách và đảm bảo công bằng hơn trong nghĩa vụ thuế.

2. Dữ liệu, con số cụ thể: Thuế suất không đổi, nhưng giá tính thuế và quản lý biến động mạnh

Dù nhiều người lo ngại về sự thay đổi lớn, thực tế thuế suất TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tại Việt Nam trong giai đoạn 2025-2026 vẫn được giữ nguyên ở mức 2% trên giá chuyển nhượng cho mỗi giao dịch. Điều này được khẳng định rõ ràng trong các văn bản pháp lý mới nhất, đảm bảo sự ổn định cho thị trường. Tuy nhiên, đằng sau con số 2% quen thuộc ấy là những điều chỉnh quan trọng về cách tính thuế và quản lý, khiến gánh nặng thực tế có thể tăng lên đáng kể.

Một điểm mấu chốt từ ngày 01/01/2025 là quy định về giá tính thuế. Cụ thể, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải căn cứ theo giá đất do UBND tỉnh quy định, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá hoặc ghi thấp hơn mức này. Điều này trực tiếp "siết" chặt các trường hợp khai "hai giá" – một giá trên hợp đồng và một giá thực tế – vốn là kẽ hở để trốn thuế.

Nghị quyết 216/2025/QH15 mang đến những thay đổi đáng chú ý khác. Mặc dù thuế suất chuyển nhượng BĐS giữ nguyên, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế TNCN cho hộ, cá nhân kinh doanh đã được nâng lên đáng kể, từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Mức tăng 150% này cho thấy xu hướng giảm gánh nặng cho các hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ. Song song đó, mức giảm trừ gia cảnh cũng được điều chỉnh tăng lên 15,5 triệu đồng/tháng cho bản thân người nộp thuế và 6,2 triệu đồng/tháng cho mỗi người phụ thuộc từ kỳ tính thuế 2026. Những điều chỉnh này, dù không trực tiếp liên quan đến thuế BĐS, cho thấy định hướng chính sách chung là giảm thuế cho thu nhập từ lao động, trong khi vẫn duy trì sự ổn định cho thuế tài sản.

Một dự thảo nghị định công bố ngày 28/03/2026 càng củng cố xu hướng siết chặt này. Theo đó, giá tính thuế chuyển nhượng BĐS sẽ được xác định dựa trên giá hợp đồng thực tế. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ tự động áp dụng bảng giá đất cộng với hệ số điều chỉnh của địa phương. Đây là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng khai "hai giá" đã tồn tại nhiều năm, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.

🦉 Cú nhận xét: Thuế suất 2% không đổi là tin tốt, nhưng cách tính giá tính thuế mới là yếu tố then chốt khiến người bán BĐS cần chuẩn bị kỹ lưỡng hơn. Việc khai giá thấp hơn thực tế giờ đây tiềm ẩn rủi ro cao.

Dữ liệu cụ thể:

Những con số này cho thấy rõ ràng: dù khung thuế suất không thay đổi, cơ chế quản lý và xác định giá tính thuế đang biến động mạnh mẽ. Điều này đòi hỏi người nộp thuế phải cập nhật thông tin và tuân thủ chặt chẽ hơn các quy định mới.

3. Phân tích xu hướng chính sách: Từ thuế suất đơn giản sang quản lý giá và lợi nhuận thực

Dù hệ thống thuế hiện hành, áp dụng đến ít nhất năm 2026, vẫn neo ở mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản, các phân tích chuyên sâu và xu hướng quốc tế đang hé lộ một bức tranh chính sách có khả năng thay đổi mạnh mẽ trong tương lai. Hệ thống thuế Việt Nam đang dần dịch chuyển từ một mô hình dựa trên giá trị giao dịch đơn thuần sang một cơ chế phức tạp hơn, tập trung vào việc quản lý chặt chẽ giá trị thực tế và tiềm năng lợi nhuận thu được từ việc mua bán tài sản. Điều này không chỉ là một thay đổi về con số thuế mà còn là sự chuyển đổi tư duy quản lý tài sản và nguồn thu ngân sách quốc gia.

Các nghiên cứu về xu hướng thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản trong giai đoạn 2025–2026 đã từng đề cập đến hai hướng dự thảo chính sách tiềm năng, phản ánh nỗ lực tìm kiếm sự cân bằng giữa việc thu thuế và khuyến khích đầu tư dài hạn. Một hướng đi được thảo luận là áp dụng thuế suất 20% trên lợi nhuận ròng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo mô hình này, thu nhập chịu thuế sẽ được tính bằng công thức: giá bán – giá mua – các chi phí hợp lệ phát sinh. Cách tiếp cận này nhằm đảm bảo rằng chỉ phần chênh lệch thực sự (lợi nhuận) mới bị đánh thuế, thay vì đánh đồng toàn bộ giá trị giao dịch. Một phương án khác, được xem xét, là áp dụng biểu thuế lũy tiến từ 2% đến 10% trên giá bán, với mức thuế suất phụ thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản. Mô hình này khuyến khích đầu tư dài hạn, vì người nắm giữ tài sản càng lâu thì càng được hưởng mức thuế suất ưu đãi hơn, trong khi hoạt động đầu cơ lướt sóng ngắn hạn sẽ chịu mức thuế cao hơn.

🦉 Cú nhận xét: Những đề xuất này, dù hấp dẫn về mặt lý thuyết, hiện tại vẫn chỉ dừng ở giai đoạn phân tích và dự báo. Quốc hội chưa thông qua bất kỳ thay đổi nào theo hướng này tính đến năm 2026. Tuy nhiên, chúng cho thấy một định hướng rõ ràng về việc cơ quan quản lý đang tìm kiếm các công cụ thuế hiệu quả hơn, đặc biệt là trong việc kiểm soát các giao dịch bất động sản.

Trên thực tế, những thay đổi nhìn thấy rõ nét nhất trong giai đoạn này không nằm ở việc thay đổi thuế suất mà tập trung vào khâu xác định giá tính thuế và các biện pháp chống thất thu. Cơ quan thuế tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, và Đà Nẵng đang tích cực tăng cường công tác đối chiếu, so sánh giá trị ghi nhận trên hợp đồng chuyển nhượng với bảng giá đất do địa phương ban hành và giá thị trường thực tế. Mục tiêu là siết chặt việc kê khai giá thấp hơn giá trị giao dịch thực tế, một hành vi đã gây thất thu ngân sách đáng kể trong nhiều năm qua. Dự thảo nghị định về giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản, dự kiến có hiệu lực từ 2026, khẳng định rõ: nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ tự động áp dụng bảng giá đất cộng với hệ số điều chỉnh của địa phương để tính thuế. Biện pháp này được kỳ vọng sẽ làm giảm đáng kể tình trạng "hai giá" – một giá hợp đồng thấp để trốn thuế, và một giá thực tế – đang phổ biến trên thị trường.

Sự thay đổi này báo hiệu một giai đoạn mới, nơi cơ quan thuế không chỉ dựa vào sự kê khai của người nộp thuế mà còn chủ động xác định giá trị tính thuế dựa trên các dữ liệu sẵn có và quy chuẩn địa phương. Đây là bước đi quan trọng, chuẩn bị nền tảng dữ liệu cho khả năng áp dụng thuế trên lợi nhuận thực trong tương lai, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.

4. Bài học từ quốc tế và tác động đến nhà đầu tư Việt Nam

Thế giới đã đi trước chúng ta một bước trong việc đánh thuế thu nhập từ bất động sản. Các quốc gia phát triển thường áp dụng mô hình thuế trên lợi nhuận thực (capital gain tax), thay vì chỉ dựa vào giá trị chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là thuế sẽ tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, cộng với các chi phí hợp lý liên quan. Thuế suất phổ biến cho loại thuế này dao động từ 15% đến 25%, tùy thuộc vào từng quốc gia và quy định cụ thể.

Một điểm đáng chú ý khác trong mô hình quốc tế là việc áp dụng biểu thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản. Càng giữ tài sản lâu, thuế suất càng giảm. Ví dụ, tại một số nước, việc nắm giữ nhà đất trên 5 năm có thể được hưởng mức thuế suất ưu đãi hơn so với việc mua bán lướt sóng chỉ trong vài tháng. Xu hướng này khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ.

Tại Việt Nam, dù các đề xuất về thuế 20% trên lợi nhuận ròng hay biểu thuế lũy tiến 2%-10% theo thời gian nắm giữ vẫn đang dừng ở mức nghiên cứu và phân tích, nhưng những động thái siết chặt quản lý giá tính thuế từ 2025-2026 đã cho thấy một định hướng rõ ràng. Việc yêu cầu kê khai giá hợp đồng thực tế, đối chiếu với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh địa phương, như quy định tại dự thảo nghị định ngày 28/03/2026, chính là bước chuẩn bị quan trọng để thu thập dữ liệu, tiến tới mô hình đánh thuế trên lợi nhuận thực trong tương lai.

Đối với các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, những thay đổi này mang lại cả thách thức và cơ hội:

Thách thức:

• Chiến lược "lướt sóng", mua nhanh bán nhanh có thể đối mặt với rủi ro bị đánh thuế cao hơn nếu chính sách ưu đãi cho nắm giữ dài hạn được áp dụng.
• Việc kê khai giá thấp hơn thực tế trên hợp đồng mua bán sẽ ngày càng rủi ro, vì cơ quan thuế có thể tự động áp dụng giá đất theo bảng giá cộng hệ số điều chỉnh địa phương, dẫn đến số thuế thực nộp tăng lên.

Cơ hội:

• Nhà đầu tư dài hạn, có tầm nhìn 5-10 năm, có thể hưởng lợi nếu chính sách ưu đãi cho việc nắm giữ lâu dài được thiết kế theo xu hướng quốc tế.
• Việc chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ chứng minh giá vốn và các chi phí hợp lý (chi phí cải tạo, môi giới, pháp lý...) là vô cùng quan trọng. Điều này giúp tối ưu hóa số tiền thuế phải nộp trong trường hợp chính sách chuyển sang đánh thuế trên lợi nhuận ròng. Ví dụ, nếu bạn mua nhà 2 tỷ, sửa chữa hết 300 triệu, bán ra 3 tỷ, thì lợi nhuận thực là 700 triệu, thay vì tính thuế trên 3 tỷ.

Cụ thể hơn, tại các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh như TP. Thủ Đức (TP.HCM) hay Đông Anh (Hà Nội), việc đầu tư và nắm giữ dài hạn có thể là chiến lược khôn ngoan trong bối cảnh chính sách thuế đang dần tiệm cận với thông lệ quốc tế.

🦉 Cú nhận xét: Thế giới đang dịch chuyển sang đánh thuế trên lợi nhuận thực. Việt Nam, dù chậm hơn, đang tạo nền tảng vững chắc cho sự thay đổi này thông qua việc siết chặt quản lý giá tính thuế. Nhà đầu tư cần nhìn xa hơn 2% thuế suất hiện hành.

Việc hiểu rõ xu hướng quốc tế và những thay đổi trong nước sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, tối ưu hóa lợi nhuận và tuân thủ pháp luật thuế một cách hiệu quả.

5. Bài học và khuyến nghị cho người mua – bán BĐS Việt Nam

Những thay đổi trong chính sách thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2025-2026, dù giữ nguyên thuế suất 2%, lại ẩn chứa những tác động sâu sắc đòi hỏi người tham gia thị trường phải điều chỉnh chiến lược. Dưới đây là những bài học cốt lõi và khuyến nghị cụ thể, giúp bạn vững vàng hơn trong bối cảnh mới.

Việc nắm vững những bài học này không chỉ giúp bạn tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn là chìa khóa để đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán bất động sản thông minh và hiệu quả hơn trong giai đoạn tới. Bạn có thể tự kiểm tra các quy định về thuế TNCN để có cái nhìn chi tiết hơn.

Kết Luận

Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu một bước chuyển mình đầy chiến lược trong chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Dù thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng vẫn được giữ nguyên, tạo cảm giác quen thuộc và ổn định, nhưng thực tế, gánh nặng thuế đối với người nộp thuế có thể gia tăng đáng kể. Điều này đến từ sự siết chặt trong khâu xác định giá tính thuế, yêu cầu kê khai minh bạch và sự chuẩn bị cho các mô hình đánh thuế phức tạp hơn trong tương lai.

Cụ thể, theo Luật Thuế TNCN sửa đổi và các văn bản hướng dẫn, từ 01/01/2025, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải căn cứ theo giá đất trong bảng giá đất của địa phương nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn. Quy định này, được nhấn mạnh trong dự thảo nghị định ngày 28/03/2026, nhằm chấm dứt tình trạng khai "hai giá" – một giá thực giao dịch và một giá kê khai thấp hơn để trốn thuế. Điều này có nghĩa là, ngay cả khi thuế suất 2% không đổi, giá tính thuế có thể bị đẩy lên cao, đặc biệt tại các khu vực có bảng giá đất tăng mạnh hoặc chênh lệch lớn so với giá thị trường. Ví dụ, nếu bạn bán một mảnh đất tại TP.HCM với giá hợp đồng là 5 tỷ đồng, nhưng bảng giá đất quy định là 4 tỷ đồng, cơ quan thuế có thể sẽ tính thuế dựa trên 4 tỷ đồng cộng với hệ số điều chỉnh địa phương, thay vì 5 tỷ đồng như trước đây nếu không có quy định khác.

Xu hướng quốc tế cho thấy sự dịch chuyển sang đánh thuế trên lợi nhuận thực (capital gain tax) và thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Mặc dù các đề xuất này (như thuế suất 20% trên lợi nhuận ròng hoặc biểu thuế lũy tiến 2%-10%) chưa được Quốc hội thông qua tại thời điểm này, nhưng việc cơ quan thuế tăng cường thu thập dữ liệu về giá mua, giá bán và chi phí hợp lệ là một bước chuẩn bị rõ ràng. Nhà đầu tư nên xem đây là tín hiệu cần thiết để bắt đầu lưu giữ đầy đủ chứng từ: hóa đơn mua bán, chi phí sửa chữa, cải tạo, phí môi giới, chi phí pháp lý... Điều này sẽ giúp bạn tối ưu hóa chi phí được trừ nếu chính sách thuế chuyển đổi sang mô hình tính trên lợi nhuận ròng trong tương lai. Bạn có thể tự kiểm tra cách tính thuế TNCN cho các giao dịch của mình để có cái nhìn rõ hơn.

Đồng thời, không quên tận dụng các ưu đãi hợp pháp. Cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở và chuyển nhượng toàn bộ vẫn được miễn thuế TNCN theo quy định mới. Việc hiểu rõ và áp dụng đúng các điều kiện miễn giảm này là chìa khóa để tuân thủ pháp luật và giảm thiểu nghĩa vụ thuế một cách hợp pháp.

Tóm lại, năm 2025-2026 là giai đoạn bản lề. Thuế suất 2% có thể khiến nhiều người chủ quan, nhưng sự thay đổi trong cách xác định giá tính thuế và định hướng chính sách dài hạn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Hãy luôn cập nhật thông tin và tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi của mình.

Sử dụng 30+ công cụ tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn để luôn làm chủ nghĩa vụ tài chính của bạn.