1. Những thay đổi trọng yếu trong quy định thuế TNCN chuyển nhượng BĐS là gì?

Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 mang đến những điều chỉnh quan trọng trong cách xác định thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Cơ quan quản lý hiện tập trung vào việc minh bạch hóa giá trị giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa trên bảng giá đất địa phương.

Các thay đổi chính bao gồm:

• Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất sát với thị trường tại từng địa phương.
• Quy định chặt chẽ hơn về chứng từ chứng minh chi phí đầu tư để khấu trừ.
• Cơ chế hậu kiểm tự động dựa trên dữ liệu từ cơ quan thuế và ngân hàng.

Việc áp dụng Luật 109/2025/QH15 yêu cầu nhà đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn vốn và giá trị tài sản ngay từ khi bắt đầu sở hữu. Phân tích sự chuyển dịch trong Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và cách thức áp dụng thực tế đối với nhà đầu tư.

2. Chuyên gia đánh giá thế nào về tác động của chính sách thuế mới đến thị trường?

LS. Nguyễn Thị Ngọc nhận định chính sách thuế mới tạo ra môi trường giao dịch minh bạch, giảm thiểu các trường hợp khai báo giá thấp hơn thực tế. Điều này trực tiếp làm tăng tính an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

Dưới đây là các tác động chính:

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng mọi sai lệch trong kê khai giá trị chuyển nhượng đều có thể dẫn đến truy thu thuế và xử phạt hành chính. Góc nhìn từ LS. Nguyễn Thị Ngọc về tính minh bạch trong giao dịch và rủi ro pháp lý liên quan đến định giá tài sản.

3. Làm sao để tối ưu hóa dòng tiền và tuân thủ pháp luật trong giao dịch BĐS?

Bà Nguyễn Thị Lan, Kế toán Trưởng tại Cú Thông Thái, nhấn mạnh rằng tối ưu hóa thuế không đồng nghĩa với việc lách luật. Nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng với các giao dịch liên quan đến doanh nghiệp trung gian.

Các lưu ý quan trọng để bảo vệ dòng tiền:

• Rà soát đối tác giao dịch để đảm bảo không nằm trong danh sách 524 DN rủi ro hóa đơn theo CV 1798/TCT-TTKT.
• Lưu trữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ cho các chi phí cải tạo, sửa chữa tài sản.
• Sử dụng công cụ tra cứu rủi ro thuế để kiểm tra tình trạng nợ thuế của bên bán trước khi ký kết.

Việc tuân thủ quy định về hóa đơn và chứng từ không chỉ giúp bạn tránh các khoản phạt không đáng có mà còn tạo nền tảng vững chắc cho các giao dịch tương lai. Hướng dẫn từ bà Nguyễn Thị Lan về quyết toán thuế và tránh các bẫy rủi ro hóa đơn từ danh sách 524 DN theo CV 1798.

4. Rủi ro nợ thuế và tạm hoãn xuất cảnh cần lưu ý gì khi chuyển nhượng tài sản?

Nghị định 49/2025/NĐ-CP đã thắt chặt quy định về việc tạm hoãn xuất cảnh đối với cá nhân có nợ thuế quá hạn. Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, nghĩa vụ thuế TNCN là bắt buộc và phải được hoàn tất trước khi sang tên.

Nếu người bán có khoản nợ thuế tồn đọng từ các hoạt động kinh doanh hoặc nghĩa vụ khác, cơ quan thuế có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế. Điều này có thể dẫn đến việc giao dịch bất động sản bị đình trệ và gây rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Các rủi ro cần kiểm soát

• Phát sinh nợ thuế ngoài ý muốn do sai sót trong kê khai hoặc quyết toán cũ.
• Bị cơ quan chức năng tạm hoãn xuất cảnh ngay tại sân bay do nợ thuế quá hạn.
• Giao dịch bị phong tỏa do tài sản đang trong diện cưỡng chế thuế.
• Rủi ro liên quan đến hóa đơn từ các doanh nghiệp nằm trong danh sách 524 đơn vị rủi ro theo CV 1798/TCT-TTKT.

Bảng tra cứu rủi ro trước giao dịch

Luật sư Nguyễn Thị Ngọc khuyến nghị nhà đầu tư nên chủ động tra soát tình trạng nợ thuế cá nhân trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Việc minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính không chỉ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn theo Luật 91/2025/QH15.

Hãy liên hệ với hệ thống Cú Thông Thái để kiểm tra rủi ro nợ thuế và đảm bảo bạn đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ trước khi thực hiện chuyển nhượng tài sản lớn.