⏱️ 12 phút đọc · 2291 từ

Giới Thiệu

Bạn có biết, từ năm 2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sửa đổi 2025 chính thức có hiệu lực, mang đến một tin vui lớn cho hàng triệu chủ nhà cho thuê trên cả nước? Theo đó, ngưỡng doanh thu cho thuê nhà chịu thuế TNCN đã được nâng lên gấp 5 lần, từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm. Đây là một thay đổi mang tính đột phá, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế cho các hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Tuy nhiên, đi kèm với lợi ích này là những quy định mới mà chủ nhà cần nắm vững để kê khai chính xác và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Đừng bỏ lỡ cơ hội tối ưu hóa nghĩa vụ thuế của bạn! Hãy cùng Cú Kiểm Toán tìm hiểu chi tiết về những thay đổi này, ai được lợi, ai phải nộp, và làm thế nào để tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Thời gian không còn nhiều, hãy bắt đầu ngay!

Việc nâng ngưỡng chịu thuế này không chỉ đơn thuần là một con số, nó phản ánh sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt là những hộ gia đình có nguồn thu nhập chính từ việc cho thuê bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, quyết định này giúp giảm áp lực tài chính, tạo điều kiện để các chủ nhà nhỏ lẻ tái đầu tư, nâng cao chất lượng dịch vụ cho thuê, hoặc đơn giản là cải thiện đời sống gia đình. Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về ý thức tuân thủ pháp luật và kỹ năng quản lý tài chính cá nhân của người cho thuê. Việc nắm vững các quy định mới, kê khai đầy đủ và chính xác là điều kiện tiên quyết để hưởng lợi tối đa từ chính sách này và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Ngoài ra, việc nâng ngưỡng chịu thuế này cũng có thể thúc đẩy sự minh bạch hơn trong thị trường cho thuê nhà. Trước đây, do ngưỡng chịu thuế thấp, nhiều chủ nhà có xu hướng giấu diếm hoặc khai báo không đầy đủ doanh thu để trốn thuế. Với ngưỡng mới cao hơn, động cơ trốn thuế giảm đi, khuyến khích các chủ nhà kê khai trung thực hơn, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường cho thuê nhà và tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước thu thập thông tin chính xác hơn về hoạt động này.

Thay Đổi Quan Trọng Về Thuế Cho Thuê Nhà Từ 2026

Sự thay đổi lớn nhất nằm ở việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế. Theo Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025, có hiệu lực từ kỳ tính thuế 2026, ngưỡng doanh thu cho thuê nhà để cá nhân phải nộp thuế TNCN đã tăng lên 500 triệu đồng/năm. Trước đây, chỉ cần doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm, cá nhân đã phải nộp thuế TNCN trên toàn bộ doanh thu. Thay đổi này mang lại lợi ích lớn cho các chủ nhà nhỏ lẻ, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội.

Đối tượng chịu thuế bao gồm cá nhân cư trú và hộ kinh doanh cho thuê nhà ở, phòng trọ, mặt bằng, nhà xưởng. Tuy nhiên, theo khoản 1 và 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025, nếu doanh thu cho thuê nhà của bạn ≤ 500 triệu đồng/năm, bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuộc diện không chịu thuế GTGT. Điều này giúp giảm đáng kể số lượng cá nhân phải nộp thuế, đặc biệt là nhóm cho thuê nhỏ lẻ (VCCI).

Việc nâng ngưỡng chịu thuế TNCN cho hoạt động cho thuê nhà lên 500 triệu đồng/năm là một bước tiến quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ kinh doanh cá thể và các chủ nhà nhỏ lẻ. Trước đây, với mức ngưỡng 100 triệu đồng/năm, rất nhiều chủ nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn, đã phải chịu gánh nặng thuế đáng kể, ảnh hưởng đến lợi nhuận và khả năng tái đầu tư vào bất động sản cho thuê. Việc tăng ngưỡng này giúp giảm bớt áp lực tài chính, cho phép các chủ nhà giữ lại một phần lớn hơn trong thu nhập của họ, từ đó khuyến khích họ nâng cao chất lượng dịch vụ cho thuê, cải thiện cơ sở vật chất và đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản cho thuê nói chung. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi sau đại dịch, khi các doanh nghiệp nhỏ và vừa, cũng như các hộ kinh doanh cá thể, cần được hỗ trợ để vượt qua khó khăn và tạo ra việc làm.

Tuy nhiên, việc nâng ngưỡng chịu thuế cũng đặt ra một số thách thức. Một trong số đó là việc đảm bảo rằng các chủ nhà hiểu rõ về các quy định mới và tuân thủ chúng một cách đầy đủ và chính xác. Các cơ quan thuế cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để giúp các chủ nhà nắm bắt được những thay đổi trong chính sách thuế và thực hiện nghĩa vụ của mình một cách tự giác. Ngoài ra, cần có các biện pháp kiểm tra, giám sát hiệu quả để ngăn chặn tình trạng gian lận thuế và đảm bảo sự công bằng trong việc thực thi pháp luật.

So Sánh Ngưỡng Chịu Thuế Giữa Các Quốc Gia Trong Khu Vực

Để có cái nhìn khách quan hơn về mức ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà ở Việt Nam so với các nước trong khu vực, chúng ta có thể tham khảo bảng so sánh sau:

Quốc gia	Ngưỡng chịu thuế TNCN cho thuê nhà (tương đương VNĐ)	Ghi chú
Việt Nam (2026)	500 triệu đồng/năm
Singapore	Miễn thuế cho thu nhập dưới $20,000 SGD (khoảng 350 triệu VNĐ)
Thái Lan	Miễn thuế cho thu nhập dưới 150,000 THB (khoảng 100 triệu VNĐ)
Malaysia	Thu nhập cho thuê được tính vào thu nhập chịu thuế chung	Không có ngưỡng cụ thể, áp dụng theo bậc thuế TNCN
Indonesia	Thu nhập cho thuê được tính vào thu nhập chịu thuế chung	Không có ngưỡng cụ thể, áp dụng theo bậc thuế TNCN

Từ bảng so sánh trên, có thể thấy rằng ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà ở Việt Nam (500 triệu đồng/năm từ 2026) là tương đối cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hệ thống thuế và các quy định liên quan đến bất động sản cho thuê có thể khác nhau giữa các quốc gia, do đó cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố khác trước khi đưa ra kết luận cuối cùng.

Ảnh Hưởng Đến Giá Cho Thuê và Thị Trường Bất Động Sản

Việc nâng ngưỡng chịu thuế TNCN cho thuê nhà có thể có những tác động đáng kể đến giá cho thuê và thị trường bất động sản nói chung. Một trong những tác động tiềm năng là sự ổn định hoặc thậm chí giảm nhẹ giá cho thuê. Khi các chủ nhà nhỏ lẻ không còn phải chịu gánh nặng thuế quá lớn, họ có thể sẵn sàng giảm giá cho thuê để thu hút khách hàng và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này đặc biệt đúng ở những khu vực có nguồn cung bất động sản cho thuê dồi dào và mức độ cạnh tranh cao.

Ngoài ra, việc nâng ngưỡng chịu thuế cũng có thể khuyến khích các chủ nhà đầu tư nhiều hơn vào việc cải thiện chất lượng bất động sản cho thuê của họ. Thay vì phải dành một phần lớn thu nhập để nộp thuế, họ có thể sử dụng số tiền đó để sửa chữa, nâng cấp hoặc trang bị thêm tiện nghi cho các căn hộ, nhà ở cho thuê. Điều này không chỉ làm tăng giá trị của bất động sản mà còn thu hút được nhiều khách hàng hơn, từ đó tăng doanh thu và lợi nhuận trong dài hạn.

Tuy nhiên, cũng có một số yếu tố có thể hạn chế tác động của việc nâng ngưỡng chịu thuế đến giá cho thuê và thị trường bất động sản. Chẳng hạn, nếu nhu cầu về bất động sản cho thuê tiếp tục tăng cao, giá cho thuê có thể vẫn giữ ở mức cao hoặc thậm chí tăng lên bất chấp việc giảm thuế. Ngoài ra, các yếu tố như chi phí quản lý, bảo trì và các loại thuế khác liên quan đến bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định giá cho thuê của các chủ nhà.

Cách Tính Thuế Cho Thuê Nhà Khi Vượt Ngưỡng 500 Triệu Đồng

Nếu doanh thu cho thuê nhà của bạn vượt quá 500 triệu đồng/năm, cách tính thuế TNCN và GTGT sẽ như sau:

• Thuế TNCN = (Doanh thu - 500 triệu) x 5%

• Thuế GTGT = Doanh thu x 5%

Ví dụ, nếu doanh thu cho thuê nhà của bạn là 600 triệu đồng/năm, thuế TNCN sẽ là (600 - 500) x 5% = 5 triệu đồng, và thuế GTGT sẽ là 600 x 5% = 30 triệu đồng. Tổng cộng, bạn sẽ phải nộp 35 triệu đồng tiền thuế (Thanh Niên).

Việc tính thuế cho thuê nhà khi vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm tuy đơn giản nhưng cần sự chính xác để tránh sai sót trong quá trình kê khai và nộp thuế. Quan trọng nhất là xác định đúng doanh thu cho thuê nhà. Doanh thu này bao gồm tất cả các khoản tiền mà chủ nhà nhận được từ việc cho thuê, bao gồm tiền thuê hàng tháng, tiền cọc (nếu được sử dụng để thanh toán tiền thuê), và các khoản phí khác liên quan đến việc cho thuê (ví dụ: phí quản lý, phí dịch vụ).

Ngoài ra, chủ nhà cần lưu ý về thời điểm nộp thuế. Thông thường, thuế TNCN và GTGT cho thuê nhà được nộp theo quý hoặc theo năm, tùy thuộc vào quy định của cơ quan thuế địa phương. Việc nộp thuế đúng hạn là rất quan trọng để tránh bị phạt chậm nộp hoặc các biện pháp cưỡng chế khác. Để đơn giản hóa quá trình kê khai và nộp thuế, chủ nhà có thể sử dụng các phần mềm hỗ trợ kê khai thuế trực tuyến hoặc tìm đến các dịch vụ tư vấn thuế chuyên nghiệp.

Trong trường hợp chủ nhà có nhiều bất động sản cho thuê, cần phải kê khai và tính thuế riêng cho từng bất động sản. Điều này có nghĩa là, nếu tổng doanh thu cho thuê của tất cả các bất động sản vượt quá 500 triệu đồng/năm, nhưng doanh thu cho thuê của từng bất động sản riêng lẻ không vượt quá ngưỡng này, thì chủ nhà vẫn phải nộp thuế TNCN và GTGT cho từng bất động sản.

Ví dụ Cụ Thể Về Mức Thuế Phải Nộp

Để bạn hình dung rõ hơn, hãy xem xét các ví dụ sau:

• Doanh thu 450 triệu đồng/năm: Trước đây phải nộp 22,5 triệu đồng (450tr x 5%), giờ được MIỄN HOÀN TOÀN.

• Doanh thu 550 triệu đồng/năm: Thuế TNCN là (550 - 500) x 5% = 2,5 triệu đồng, thuế GTGT là 550 x 5% = 27,5 triệu đồng. Tổng cộng phải nộp 30 triệu đồng. So với trước đây, nếu tính trên mức 550tr phải nộp 27,5tr tiền thuế TNCN, rõ ràng giờ đã giảm.

• Doanh thu 700 triệu đồng/năm: Thuế TNCN là (700 - 500) x 5% = 10 triệu đồng, thuế GTGT là 700 x 5% = 35 triệu đồng. Tổng cộng phải nộp 45 triệu đồng.

Lưu Ý Quan Trọng Khi Kê Khai Thuế Cho Thuê Nhà

Thu thập và lưu trữ đầy đủ chứng từ: Hợp đồng cho thuê, hóa đơn thu tiền, các chi phí liên quan đến việc cho thuê (sửa chữa, bảo trì...) đều cần được lưu trữ cẩn thận để chứng minh cho doanh thu và chi phí của bạn khi cần thiết.
Kê khai trung thực và chính xác: Không được khai man hoặc che giấu doanh thu. Nếu có bất kỳ nghi ngờ nào về cách kê khai, hãy tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế.
Nộp thuế đúng hạn: Việc nộp thuế muộn có thể dẫn đến các khoản phạt và lãi chậm nộp. Hãy đảm bảo bạn nộp thuế đúng thời hạn quy định.
Cập nhật thông tin thường xuyên: Luật thuế có thể thay đổi, vì vậy hãy thường xuyên cập nhật thông tin mới nhất từ cơ quan thuế để đảm bảo bạn tuân thủ đúng quy định.

Ngoài ra, nên tìm hiểu kỹ về các khoản chi phí được trừ khi tính thuế TNCN. Một số chi phí liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê nhà có thể được trừ vào doanh thu chịu thuế, giúp giảm số tiền thuế phải nộp. Ví dụ, chi phí sửa chữa, bảo trì nhà, chi phí quảng cáo tìm kiếm khách thuê, chi phí quản lý nhà… Tuy nhiên, cần phải có chứng từ hợp lệ để chứng minh các khoản chi phí này.

🎯 Key Takeaways

Ngưỡng doanh thu cho thuê nhà chịu thuế TNCN tăng từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm từ năm 2026.

Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà ≤ 500 triệu đồng/năm không phải nộp thuế TNCN và thuộc diện không chịu thuế GTGT.

Nếu doanh thu cho thuê nhà > 500 triệu đồng/năm, thuế TNCN = (Doanh thu - 500 triệu) x 5% và thuế GTGT = Doanh thu x 5%.

Chủ nhà cần kê khai trung thực và nộp thuế đúng hạn để tránh các rủi ro pháp lý.

🧮 Cú Kiểm Toán khuyên

Sử dụng 30+ công cụ tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn

📋 Ví Dụ Thực Tế

Nguyễn Văn A, 45 tuổi, Giáo viên ở Hà Nội.

💰 Thu nhập: 150 triệu đồng/năm · Anh A có một căn nhà cho thuê với doanh thu 300 triệu đồng/năm.

Trước năm 2026, anh A phải nộp thuế TNCN trên doanh thu 300 triệu đồng. Tuy nhiên, từ năm 2026, anh A được miễn thuế TNCN do doanh thu cho thuê nhà của anh thấp hơn 500 triệu đồng/năm. Điều này giúp anh tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể, và anh quyết định dùng số tiền này để sửa chữa và nâng cấp căn nhà cho thuê của mình.

🧮 Tính Thuế TNCN Ngay — 30 Giây

Miễn phí · Không cần đăng ký · Kết quả trong 30 giây

❓ Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

❓ Tôi có 2 căn nhà cho thuê, mỗi căn có doanh thu 250 triệu đồng/năm. Vậy tôi có phải nộp thuế TNCN không?

Không. Mặc dù tổng doanh thu cho thuê của bạn là 500 triệu đồng/năm, nhưng doanh thu của từng căn nhà riêng lẻ không vượt quá ngưỡng 500 triệu đồng/năm. Do đó, bạn không phải nộp thuế TNCN.

❓ Tôi cho thuê nhà theo hình thức homestay, doanh thu không ổn định. Vậy tôi phải tính thuế như thế nào?

Bạn cần kê khai tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm. Nếu tổng doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, bạn sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT theo quy định.

❓ Tôi có thể được trừ những khoản chi phí nào khi tính thuế TNCN cho thuê nhà?

Một số chi phí có thể được trừ bao gồm chi phí sửa chữa, bảo trì nhà, chi phí quảng cáo tìm kiếm khách thuê, chi phí quản lý nhà… Tuy nhiên, cần phải có chứng từ hợp lệ để chứng minh các khoản chi phí này.

⚠️ Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế cho tư vấn thuế chuyên nghiệp. Vui lòng liên hệ chuyên gia thuế cho trường hợp cụ thể.