Thuế Cho Thuê Phòng Trọ 2026 – Doanh Thu Trên 100 Triệu

Bạn có 5 phòng trọ, mỗi phòng 3 triệu/tháng. Tổng 15 triệu/tháng = 180 triệu/năm. Vượt 100 triệu → phải đóng thuế 10% (VAT 5% + TNCN 5%). Đây là nghĩa vụ thuế cho thuê BĐS áp dụng cho cá nhân — không liên quan đến việc bạn có đăng ký kinh doanh hay không.

🎯 Key Takeaways — Thuế Phòng Trọ

🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê Phòng Trọ 2026 — Doanh Thu Trên 100 Triệu

DT ≤ 100 triệu/năm = miễn thuế hoàn toàn

DT > 100 triệu → thuế 10% (VAT 5% + TNCN 5%)

Tính trên doanh thu
không khấu trừ chi phí sửa chữa, bảo trì

Kê khai hàng năm
nộp tại chi cục thuế quận/huyện nơi có BĐS

Tiền điện/nước thu hộ
không tính vào doanh thu (nếu tách riêng hóa đơn)

1. DT ≤ 100 triệu/năm = miễn thuế hoàn toàn

2. DT > 100 triệu → thuế 10% (VAT 5% + TNCN 5%)

3. Tính trên doanh thu — không khấu trừ chi phí sửa chữa, bảo trì

4. Kê khai hàng năm — nộp tại chi cục thuế quận/huyện nơi có BĐS

5. Tiền điện/nước thu hộ — không tính vào doanh thu (nếu tách riêng hóa đơn)

🧮 Tính ngay: Máy Tính Thuế Cho Thuê | 🤖 Tax Wizard AI

Bảng Thuế Suất Chi Tiết

Loại thuế	Thuế suất	Tính trên	Ghi chú
VAT	5%	Doanh thu cho thuê	Theo NĐ 100/2021
TNCN	5%	Doanh thu cho thuê	Điều 12, TT 92/2015
Tổng	10%	Thuế khoán cho cá nhân

Bảng Thuế Theo Mức Doanh Thu

DT/năm	VAT 5%	TNCN 5%	Tổng thuế	Thuế/tháng
80 triệu	Miễn	Miễn	0đ	0đ
100 triệu	Miễn	Miễn	0đ	0đ
120 triệu	6 triệu	6 triệu	12 triệu	1 triệu
200 triệu	10 triệu	10 triệu	20 triệu	1.67 triệu
300 triệu	15 triệu	15 triệu	30 triệu	2.5 triệu
500 triệu	25 triệu	25 triệu	50 triệu	4.17 triệu
1 tỷ	50 triệu	50 triệu	100 triệu	8.33 triệu

⚠️ Vượt 100 triệu → thuế tính trên toàn bộ doanh thu (không phải chỉ phần vượt). DT 120 triệu → thuế 12 triệu (10% × 120 triệu), KHÔNG PHẢI 10% × 20 triệu = 2 triệu.

Tiền Điện/Nước — Có Tính Vào DT?

Trường hợp	Tính vào DT?	Giải thích
Thu theo giá điện lực (đúng giá EVN)	❌ Không	Thu hộ, không lợi nhuận
Thu cao hơn giá gốc (kiếm lời)	✅ Có	Chênh lệch = doanh thu
Gộp chung vào tiền thuê (không tách)	✅ Có	Coi như doanh thu cho thuê
Thu qua đồng hồ con riêng	❌ Không	Khách tự trả theo giá EVN
Thu phí dịch vụ (wifi, gửi xe)	✅ Có	Dịch vụ kèm = doanh thu

Lời khuyên: Luôn tách riêng hóa đơn điện/nước. Ghi rõ trong hợp đồng: "Tiền điện tính theo chỉ số đồng hồ con × giá EVN." Bạn không có lợi nhuận từ điện/nước → không tính vào doanh thu.

Case Study — Chị Ngô Thị Thanh, 10 Phòng Trọ Quận Bình Tân

Chị Ngô Thị Thanh, 48 tuổi, xây dãy trọ 10 phòng tại quận Bình Tân, TP.HCM. Giá thuê 2.5 triệu/phòng/tháng. Tỷ lệ lấp phòng 90%.

Bảng Thu Chi Thực Tế

Hạng mục	Tính toán	Số tiền/năm
Doanh thu thuê phòng	2.5tr × 10 × 12 × 90%	270,000,000đ
Điện nước (thu hộ, đúng giá)	Không tính DT	0đ
Thuế VAT 5%	270tr × 5%	13,500,000đ
Thuế TNCN 5%	270tr × 5%	13,500,000đ
Tổng thuế/năm	27,000,000đ
Thuế/tháng	2,250,000đ
Thu nhập sau thuế	270tr - 27tr	243,000,000đ

Chị Thanh Tối Ưu Thế Nào?

Trước đó chị Thanh gộp chung tiền điện vào tiền thuê (thu trọn gói 3.2 triệu/phòng) → DT tính thuế = 3.2tr × 10 × 12 = 384 triệu → thuế 38.4 triệu. Sau khi tách riêng điện/nước (đồng hồ con), tiền thuê chỉ còn 2.5 triệu → tiết kiệm 11.4 triệu thuế/năm!

🦉 Cú Kiểm Toán: "Chị Thanh tiết kiệm 11.4 triệu/năm chỉ bằng cách tách riêng điện nước. Lắp đồng hồ con = tiền bạc thật sự."

Case Study 2 — Anh Trần Minh Đức, 3 Phòng Trọ Gần Khu Công Nghiệp

Anh Trần Minh Đức, 35 tuổi, giáo viên tại Thuận An, Bình Dương. Xây thêm 3 phòng trọ cho công nhân thuê. Giá 1.8 triệu/phòng/tháng.

Phân Tích

Hạng mục	Tính toán	Kết quả
DT/năm	1.8tr × 3 × 12	64,800,000đ
Vượt 100 triệu?	❌ Không	MIỄN THUẾ
Thuế phải đóng	0đ

Anh Đức chỉ có 3 phòng giá rẻ → DT 64.8 triệu → dưới 100 triệu → hoàn toàn miễn thuế. Tuy nhiên, nếu anh tăng giá lên 3 triệu/phòng → DT = 108 triệu → phải đóng 10.8 triệu thuế. Chênh lệch chỉ 8 triệu doanh thu nhưng mất 10.8 triệu thuế!

🦉 Cú Kiểm Toán: "Anh Đức dưới 100 triệu = miễn thuế. Nhưng nếu tăng giá vượt ngưỡng, thuế tính trên TOÀN BỘ — không phải phần vượt. Cân nhắc kỹ trước khi tăng giá."

Hồ Sơ Kê Khai Thuế

#	Giấy tờ	Mẫu/Chi tiết
1	Tờ khai thuế TNCN	Mẫu 01/TTS
2	Hợp đồng cho thuê (bản sao)	Có chữ ký 2 bên
3	CCCD/CMND chủ nhà	Bản photo
4	Sổ đỏ/Sổ hồng (bản sao)	Chứng minh quyền sở hữu
5	Bảng kê doanh thu	Theo tháng hoặc theo năm

Quy Trình Kê Khai

1. Nộp tại: Chi cục thuế quận/huyện nơi có BĐS (không phải nơi cư trú)

2. Thời hạn: Trong 10 ngày đầu năm sau (hoặc khi bắt đầu cho thuê)

3. Thuế đóng: Hàng năm hoặc hàng quý (tùy thỏa thuận với chi cục thuế)

4. Phạt chậm kê khai: 2-5 triệu + lãi phạt 0.03%/ngày

5 Cách Tối Ưu Thuế Cho Thuê Phòng Trọ

#	Cách	Tiết kiệm
1	Tách riêng điện/nước — đồng hồ con, thu đúng giá	Giảm DT tính thuế
2	Chia nhỏ hợp đồng — vợ chồng mỗi người 1 HĐ	Mỗi người dưới 100tr = miễn
3	Kê khai đúng hạn — tránh phạt 2-5 triệu	Tránh phạt
4	Không gộp phí dịch vụ vào tiền thuê	Giảm DT tính thuế
5	Đăng ký HKD nếu DT lớn (>500tr)	Thuế khoán có thể thấp hơn

Bài Học Áp Dụng

1. DT ≤ 100 triệu = miễn — 2-3 phòng giá rẻ thường nằm trong ngưỡng.

2. Tách riêng điện/nước → giảm DT tính thuế đáng kể (10-20%).

3. Vượt ngưỡng = thuế toàn bộ — không phải chỉ phần vượt.

4. Kê khai 1 lần/năm — đơn giản, không phức tạp.

5. Chia hợp đồng vợ chồng — hợp pháp, tiết kiệm thuế đáng kể.

🧮 Tối ưu: Thuế Cho Thuê BĐS | 📋 Thuế Mua Bán Nhà | 🤖 Tax Wizard AI

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Cho thuê 1 phòng 2 triệu/tháng — phải thuế không?

Không. 2 triệu × 12 = 24 triệu/năm → dưới 100 triệu → miễn hoàn toàn. Tuy nhiên, nên kê khai để phòng trường hợp cơ quan thuế kiểm tra. Kê khai miễn thuế không mất phí, chỉ cần nộp tờ khai 01/TTS.

Cho thuê nhà nguyên căn 15 triệu/tháng — thuế bao nhiêu?

18 triệu/năm. 15 triệu × 12 = 180 triệu/năm → vượt 100 triệu → thuế 10% × 180 triệu = 18 triệu/năm = 1.5 triệu/tháng. Lưu ý: thuế tính trên toàn bộ 180 triệu, không phải 80 triệu phần vượt.

Cho thuê đất trống (bãi xe, kho) — cũng thuế 10%?

Đúng. Cho thuê đất = cho thuê BĐS. Thuế suất giống: VAT 5% + TNCN 5% trên doanh thu. Áp dụng cho đất trống làm bãi xe, kho hàng, sân bóng, quán tạm... Ngưỡng miễn vẫn là 100 triệu/năm.

Vợ chồng cùng cho thuê — kê khai thế nào?

Mỗi người kê khai riêng nếu hợp đồng chia riêng. Ví dụ: dãy trọ 10 phòng, vợ ký HĐ 5 phòng (DT 90 triệu → miễn), chồng ký HĐ 5 phòng (DT 90 triệu → miễn). Tổng 180 triệu nhưng mỗi người dưới 100 triệu → miễn thuế cả 2. Điều kiện: BĐS đứng tên chung hoặc mỗi người có phần riêng.

Không kê khai thuế cho thuê — bị phạt gì?

Phạt nặng. Không đăng ký thuế: 1-3 triệu. Chậm nộp tờ khai: 2-5 triệu. Trốn thuế (không kê khai khi DT vượt 100 triệu): 1-3 lần số thuế trốn + lãi phạt 0.03%/ngày. Cơ quan thuế ngày càng kiểm soát chặt qua dữ liệu hợp đồng thuê, điện nước, và báo cáo từ ngân hàng.

🧮 Công Cụ Tính Thuế

💰 Thuế TNCN 💳 Lương NET 🏪 Thuế HKD 🤖 Tax Wizard AI

🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Bài viết mang tính chất hướng dẫn tổng quát. Mỗi trường hợp cụ thể có thể khác nhau — hãy tham khảo chuyên gia hoặc sử dụng Tax Wizard AI."

Cú Kiểm Toán

Chuyên gia Luật Thuế TNCN & HKD 2026. Soi kỹ từng con số, giúp bạn tính thuế đúng — dễ hiểu đến mức mẹ bạn cũng đọc được. 12+ máy tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn.

🛠️ Công Cụ Quản Lý Gia Sản

Áp dụng ngay kiến thức từ bài viết với các công cụ tính toán miễn phí:

🧮Máy Tính Thừa Kế 🏆Scorecard Gia Sản 📝Di Chúc Builder 📚Học Viện Gia Tộc

Chia sẻ bài viết này

📘 Facebook 💬 Zalo ✈️ Telegram 🐦 Twitter