Thuế Cho Thuê Bất Động Sản 2026 – VAT 5% + TNCN 5% Chi Tiết

Bạn cho thuê căn hộ 10 triệu/tháng. Cả năm = 120 triệu đồng. Doanh thu dưới 200 triệu → miễn thuế hoàn toàn.

Nhưng nếu doanh thu trên 200 triệu/năm → phải nộp VAT 5% + TNCN 5% = 10% trên doanh thu.

Bài viết này hướng dẫn: bao nhiêu phải nộp, cách kê khai, và mẹo tối ưu hợp pháp.

🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê BĐS

🎯 Key Takeaways — Thuế Cho Thuê Bất Động Sản 2026 — VAT 5% + TNCN 5% Chi Tiết

Doanh thu ≤ 200 triệu/năm → MIỄN thuế (VAT + TNCN)

Doanh thu > 200 triệu/năm → nộp 10% (VAT 5% + TNCN 5%)

Ngưỡng 200 triệu tính trên TỔNG doanh thu cho thuê (cộng tất cả BĐS)

Phải kê khai hàng năm
dù miễn thuế vẫn nên đăng ký MST

Từ 2026: ngưỡng nâng từ 100 → 200 triệu (Luật 109/2025)

1. Doanh thu ≤ 200 triệu/năm → MIỄN thuế (VAT + TNCN)

2. Doanh thu > 200 triệu/năm → nộp 10% (VAT 5% + TNCN 5%)

3. Ngưỡng 200 triệu tính trên TỔNG doanh thu cho thuê (cộng tất cả BĐS)

4. Phải kê khai hàng năm — dù miễn thuế vẫn nên đăng ký MST

5. Từ 2026: ngưỡng nâng từ 100 → 200 triệu (Luật 109/2025)

🧮 Tính ngay: Máy Tính Thuế TNCN | 🤖 Tax Wizard AI

Bảng Thuế Cho Thuê BĐS 2026

Doanh thu/năm	VAT	TNCN	Tổng thuế	Ghi chú
≤ 200 triệu	0%	0%	0%	Miễn hoàn toàn
201 – 500 triệu	5%	5%	10%	Nộp trên toàn bộ DT
500 triệu – 1 tỷ	5%	5%	10%	Cần HĐĐT
> 1 tỷ	5%	5%	10%	Cân nhắc lập DN

Công thức:

Thuế = Doanh thu cho thuê × 10% (VAT 5% + TNCN 5%)

Ngưỡng 200 Triệu — Tính Thế Nào?

Cộng dồn tất cả nguồn cho thuê

Nguồn	Doanh thu/tháng	Cả năm
Căn hộ A	12 triệu	144,000,000đ
Phòng trọ B (2 phòng)	6 triệu	72,000,000đ
Tổng	18 triệu	216,000,000đ

→ Tổng 216 triệu > 200 triệu → phải nộp thuế 10% trên toàn bộ 216 triệu.

⚠️ Không tách riêng từng BĐS. Cộng dồn tất cả doanh thu cho thuê trong năm.

Tháng trống — tính thế nào?

Chỉ tính doanh thu thực tế nhận được. Nếu cho thuê 10 tháng (2 tháng trống) → doanh thu = 10 tháng × tiền thuê.

👩 Tình Huống: Chị Thanh, Cho Thuê Phòng Trọ

Thông tin	Chi tiết
BĐS	Dãy trọ 8 phòng tại TP.HCM
Giá thuê	3.5 triệu/phòng/tháng
Tỷ lệ lấp đầy	7/8 phòng (TB cả năm)

Tính thuế

Hạng mục	Tính	Số tiền
Doanh thu/tháng	7 phòng × 3.5 triệu	24,500,000đ
Doanh thu/năm	24.5 triệu × 12	294,000,000đ
Ngưỡng	> 200 triệu	Phải nộp thuế
VAT (5%)	294 triệu × 5%	14,700,000đ
TNCN (5%)	294 triệu × 5%	14,700,000đ
Tổng thuế/năm	29,400,000đ
Doanh thu sau thuế	264,600,000đ

🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Chị Thanh nộp thuế ~2.45 triệu/tháng. Vẫn lãi 22 triệu/tháng. Đừng trốn thuế — bị phạt gấp 1-3 lần số thuế trốn!"

Cách Kê Khai & Nộp Thuế

Bước 1: Đăng ký MST cá nhân (nếu chưa có)

Cách	Thời gian
eTax Mobile	1-3 ngày
Chi cục thuế	3-5 ngày
App Thuế ĐT	1-3 ngày

📖 Đọc thêm: Đăng Ký MST Online

Bước 2: Kê khai thuế hàng năm

• Mẫu 01/TTS — Tờ khai thuế cho thuê tài sản.

• Kê khai 1 lần/năm (trước 30/04 năm sau).

• Hoặc kê khai theo hợp đồng (nếu cho thuê theo đợt).

Bước 3: Nộp thuế

• Online: eTax (thuedientu.gdt.gov.vn).

• Ngân hàng: Chuyển khoản theo mã nộp thuế.

• Trực tiếp: Kho bạc nhà nước / chi cục thuế.

Trường Hợp Đặc Biệt

Cho thuê qua AirBnB / Homestay

Hạng mục	Thuế
Doanh thu ≤ 200 triệu/năm	Miễn
Doanh thu > 200 triệu/năm	VAT 5% + TNCN 5% = 10%
Sàn trung gian (AirBnB)	KHÔNG khấu trừ thay — bạn tự kê khai

Cho thuê văn phòng / mặt bằng kinh doanh

Áp dụng cùng mức: VAT 5% + TNCN 5%. Không phân biệt nhà ở hay thương mại.

Cho thuê ngắn hạn (theo ngày)

Tính tổng doanh thu cả năm. Nếu > 200 triệu → nộp thuế. Ghi chép mỗi hợp đồng cho thuê.

So Sánh: Cá Nhân vs Doanh Nghiệp Cho Thuê

Tiêu chí	Cá nhân	Doanh nghiệp (công ty)
Thuế suất	10% DT (VAT + TNCN)	20% lợi nhuận (TNDN) + VAT
Khấu trừ chi phí	❌ Không	✅ Được
Hóa đơn	HĐĐT cá nhân	HĐĐT DN
Khi nào nên?	DT < 1 tỷ/năm	DT > 1 tỷ/năm + chi phí lớn

🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Nếu doanh thu cho thuê > 1 tỷ/năm và có nhiều chi phí (sửa chữa, bảo trì, quản lý) → cân nhắc lập công ty. Thuế 20% trên LỢI NHUẬN (sau trừ chi phí) có thể thấp hơn 10% trên DOANH THU."

👨 Case Study: Anh Trung — Cho Thuê Căn Hộ Qua Airbnb

Thông tin	Chi tiết
BĐS	Căn hộ 2PN tại Quận 1, TP.HCM
Giá cho thuê	1.5 triệu/đêm (trung bình)
Số đêm cho thuê/năm	180 đêm (tỷ lệ lấp đầy ~50%)

Tính thuế

Hạng mục	Tính	Số tiền
Doanh thu/năm	1.5 triệu × 180 đêm	270,000,000đ
Ngưỡng	> 200 triệu	Phải nộp thuế
VAT (5%)	270 triệu × 5%	13,500,000đ
TNCN (5%)	270 triệu × 5%	13,500,000đ
Tổng thuế/năm	27,000,000đ
Thu nhập sau thuế	243,000,000đ

🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Anh Trung cho thuê Airbnb — sàn KHÔNG trừ thuế thay. Anh phải tự kê khai bằng mẫu 01/TTS. Nếu không kê khai, CQT phát hiện qua dữ liệu ngân hàng → truy thu + phạt 1-3 lần thuế!"

Mẹo Tối Ưu Thuế Hợp Pháp

1. Giữ doanh thu ≤ 200 triệu nếu chỉ có 1-2 phòng → miễn thuế hoàn toàn.

2. Chia sở hữu — nếu vợ chồng cùng sở hữu, chia HĐ thuê riêng → mỗi người 1 ngưỡng 200 triệu.

3. Ghi rõ phụ phí — tiền điện, nước do khách trả → không tính vào doanh thu cho thuê (nếu thu đúng giá).

Bài Học Áp Dụng

1. Cộng dồn tất cả BĐS — không tách riêng từng căn.

2. ≤ 200 triệu = miễn — nhưng nên đăng ký MST cho chắc.

3. > 1 tỷ/năm → cân nhắc lập DN — thuế trên lợi nhuận có thể rẻ hơn.

🧮 Tối ưu: Thuế TNCN | 🏠 Thuế Mua Bán Nhà | 🤖 Tax Wizard AI

Kết Luận

Cho thuê BĐS: dưới 200 triệu/năm = miễn. Trên 200 triệu = nộp 10% doanh thu. Đơn giản, rõ ràng. Kê khai 1 lần/năm qua eTax. Đừng trốn — bị phạt gấp 1-3 lần.

Bài Liên Quan

• 5 Cách Tối Ưu Thuế BĐS

• Thuế Tặng Cho Nhà Đất

• Thuế Cho Thuê Phòng Trọ

• Thuế Airbnb/Homestay

• Thuế Đất Phi Nông Nghiệp

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Cho thuê 1 phòng nhỏ 3 triệu/tháng — phải nộp thuế không?

Không. 3 triệu × 12 = 36 triệu/năm — dưới ngưỡng 200 triệu → miễn thuế hoàn toàn.

Cho thuê mà khách không trả — tính doanh thu thế nào?

Doanh thu tính theo số tiền thực tế nhận được. Nếu khách nợ không trả → không tính vào doanh thu chịu thuế. Nhưng phải có bằng chứng (HĐ, biên bản).

Tiền điện, nước thu từ khách thuê — có tính vào doanh thu?

Nếu thu đúng giá điện/nước (1,000đ/số, v.v.) = không tính. Nếu thu chênh lệch (kiếm lời từ điện nước) = phần chênh tính vào doanh thu.

Vợ chồng cùng cho thuê — ngưỡng 200 triệu tính riêng?

Nếu BĐS đứng tên 1 người → 1 ngưỡng. Nếu chia sở hữu (mỗi người 1 HĐ riêng) → mỗi người 1 ngưỡng 200 triệu. Nhưng phải chia HĐ thuê hợp lý, tránh bị xem là trốn thuế.

🧮 Công Cụ Tính Thuế

💰 Thuế TNCN 💳 Lương NET 🏪 Thuế HKD 🤖 Tax Wizard AI

🦉 Cú Kiểm Toán khuyên: "Bài viết mang tính chất hướng dẫn tổng quát. Mỗi trường hợp cụ thể có thể khác nhau — hãy tham khảo chuyên gia hoặc sử dụng Tax Wizard AI."

Cú Kiểm Toán

Chuyên gia Luật Thuế TNCN & HKD 2026. Soi kỹ từng con số, giúp bạn tính thuế đúng — dễ hiểu đến mức mẹ bạn cũng đọc được. 12+ máy tính thuế miễn phí tại thue.cuthongthai.vn.

🛠️ Công Cụ Quản Lý Gia Sản

Áp dụng ngay kiến thức từ bài viết với các công cụ tính toán miễn phí:

🧮Máy Tính Thừa Kế 🏆Scorecard Gia Sản 📝Di Chúc Builder 📚Học Viện Gia Tộc

Chia sẻ bài viết này

📘 Facebook 💬 Zalo ✈️ Telegram 🐦 Twitter