Giới Thiệu

Bạn có biết rằng từ năm 2026, chính sách thuế cho thuê nhà có sự thay đổi lớn? Theo Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025, có hiệu lực từ kỳ tính thuế 2026, nếu bạn có doanh thu từ cho thuê bất động sản dưới 500 triệu đồng/năm, bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN và GTGT. Đây là tin vui cho hàng triệu chủ nhà, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, nếu vượt quá con số này, việc tính toán và kê khai thuế sẽ như thế nào? Hãy cùng Cú Kiểm Toán tìm hiểu chi tiết.

Sự thay đổi này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân và hộ kinh doanh nhỏ lẻ tham gia thị trường cho thuê bất động sản. Trước đây, mức thuế suất áp dụng cho doanh thu từ 100 triệu đồng trở lên đã gây ra nhiều khó khăn, đặc biệt là với những người mới bắt đầu hoặc có thu nhập không ổn định. Việc nâng ngưỡng doanh thu lên 500 triệu đồng sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính, khuyến khích đầu tư và mở rộng hoạt động cho thuê.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là chính sách này có hiệu lực từ năm 2026. Do đó, việc chuẩn bị và điều chỉnh kế hoạch tài chính từ bây giờ là rất cần thiết. Bạn cần đánh giá lại tình hình kinh doanh hiện tại, dự báo doanh thu cho thuê trong tương lai và xác định xem mình có đủ điều kiện để được miễn thuế hay không. Trong trường hợp doanh thu vượt quá ngưỡng quy định, việc nắm vững các quy tắc tính thuế và kê khai thuế sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi nhuận.

Ai Được Miễn Thuế Cho Thuê Nhà Năm 2026?

Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025, ngưỡng doanh thu chịu thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản đã được nâng lên đáng kể. Cụ thể, hộ kinh doanh và cá nhân có doanh thu từ cho thuê nhà, mặt bằng, hoặc bất động sản khác từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn hoàn toàn thuế TNCN và GTGT. Mức này tăng gấp 5 lần so với quy định cũ là 100 triệu đồng/năm. Điều này có nghĩa là, nếu bạn cho thuê căn hộ tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) hoặc Hoàn Kiếm (Hà Nội) với giá trung bình, rất có thể bạn sẽ không phải đóng thuế.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quy định này chỉ áp dụng từ năm 2026. Do đó, bạn cần xem xét lại hợp đồng cho thuê hiện tại và điều chỉnh nếu cần thiết để tối ưu hóa lợi ích từ chính sách mới. Bạn có thể tự kiểm tra ngay tại đây — chỉ cần nhập doanh thu cho thuê hàng năm.

Vậy, những ai cụ thể sẽ được hưởng lợi từ chính sách này? Đó là những cá nhân sở hữu một hoặc nhiều bất động sản cho thuê có tổng doanh thu hàng năm dưới 500 triệu đồng. Điều này bao gồm cả những người cho thuê căn hộ, nhà phố, mặt bằng kinh doanh, hoặc thậm chí là đất trống. Sự thay đổi này đặc biệt có lợi cho những người có thu nhập từ cho thuê nhà là nguồn thu nhập phụ, giúp họ giảm bớt gánh nặng thuế và có thêm động lực để đầu tư vào bất động sản.

Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng việc miễn thuế này áp dụng cho cả thuế TNCN và thuế GTGT. Điều này có nghĩa là bạn không chỉ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê, mà còn không phải nộp thuế giá trị gia tăng trên doanh thu đó. Đây là một lợi ích đáng kể, giúp bạn tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể và tăng thêm lợi nhuận từ hoạt động cho thuê.

Những yếu tố cần xem xét để được hưởng ưu đãi

• Doanh thu hàng năm: Tổng doanh thu từ tất cả các bất động sản cho thuê không vượt quá 500 triệu đồng.
• Hình thức kinh doanh: Áp dụng cho cả cá nhân và hộ kinh doanh.
• Thời điểm áp dụng: Chính sách có hiệu lực từ kỳ tính thuế năm 2026.
• Tuân thủ pháp luật: Đảm bảo tuân thủ các quy định về kê khai và nộp thuế (nếu vượt quá ngưỡng).

Cách Tính Thuế Cho Thuê Nhà Nếu Vượt Quá 500 Triệu Đồng

Nếu doanh thu cho thuê bất động sản của bạn vượt quá 500 triệu đồng/năm, bạn sẽ phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Cách tính như sau:

Ví dụ, nếu bạn cho thuê mặt bằng kinh doanh tại TP.HCM với doanh thu 600 triệu đồng/năm, số thuế bạn phải nộp sẽ là:

So sánh với cách tính cũ áp 5% trên toàn bộ doanh thu, cách tính mới giúp bạn tiết kiệm đáng kể. Nếu doanh thu của bạn là 1 tỷ đồng, bạn sẽ nộp thuế GTGT là 50 triệu đồng và thuế TNCN là 25 triệu đồng, tổng cộng là 75 triệu đồng. Mức này thấp hơn nhiều so với việc nộp 5% trên toàn bộ 1 tỷ đồng.

Như vậy, mặc dù bạn phải nộp thuế nếu doanh thu vượt quá 500 triệu đồng, cách tính mới vẫn mang lại lợi ích đáng kể so với quy định cũ. Việc trừ đi 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và khuyến khích các chủ nhà tiếp tục đầu tư và phát triển hoạt động cho thuê.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc tính thuế này chỉ là một phần trong quá trình quản lý tài chính cho hoạt động cho thuê bất động sản. Bạn cũng cần phải theo dõi và ghi chép đầy đủ các chi phí liên quan, chẳng hạn như chi phí sửa chữa, bảo trì, quản lý, và các chi phí khác. Việc này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về lợi nhuận thực tế từ hoạt động cho thuê và đưa ra các quyết định tài chính hợp lý.

Ví dụ minh họa các mức doanh thu khác nhau

Để hiểu rõ hơn về cách tính thuế, chúng ta hãy xem xét thêm một vài ví dụ:

• Doanh thu 700 triệu đồng: Thuế GTGT = 700 triệu x 5% = 35 triệu đồng; Thuế TNCN = (700 triệu - 500 triệu) x 5% = 10 triệu đồng; Tổng cộng = 45 triệu đồng.
• Doanh thu 1.2 tỷ đồng: Thuế GTGT = 1.2 tỷ x 5% = 60 triệu đồng; Thuế TNCN = (1.2 tỷ - 500 triệu) x 5% = 35 triệu đồng; Tổng cộng = 95 triệu đồng.
• Doanh thu 2 tỷ đồng: Thuế GTGT = 2 tỷ x 5% = 100 triệu đồng; Thuế TNCN = (2 tỷ - 500 triệu) x 5% = 75 triệu đồng; Tổng cộng = 175 triệu đồng.

Kê Khai Thuế Như Thế Nào?

Tổng cục Thuế khuyến khích người nộp thuế kê khai trực tuyến thông qua Mẫu 01/BĐS và Phụ lục 01/BK-BĐS. Việc kê khai trực tuyến giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh được các sai sót không đáng có. Đặc biệt, nếu bạn ở TP.HCM, việc kê khai đúng hạn sẽ được thực hiện dễ dàng hơn thông qua các cổng thông tin điện tử của thành phố.

Kê khai thuế trực tuyến không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm thiểu rủi ro sai sót trong quá trình nhập liệu và tính toán. Các hệ thống kê khai trực tuyến thường được trang bị các công cụ hỗ trợ, chẳng hạn như tính năng tự động tính toán thuế, kiểm tra tính hợp lệ của dữ liệu, và cung cấp các hướng dẫn chi tiết. Điều này giúp người nộp thuế dễ dàng hơn trong việc tuân thủ các quy định về thuế và tránh được các khoản phạt không đáng có.

Để kê khai thuế trực tuyến, bạn cần có tài khoản trên cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế. Nếu chưa có tài khoản, bạn có thể đăng ký trực tuyến hoặc đến trực tiếp cơ quan thuế để được hỗ trợ. Sau khi có tài khoản, bạn có thể truy cập vào hệ thống kê khai thuế và điền đầy đủ thông tin theo yêu cầu. Đừng quên kiểm tra kỹ thông tin trước khi nộp tờ khai để đảm bảo tính chính xác.

Hướng dẫn chi tiết các bước kê khai thuế trực tuyến

1. Đăng nhập vào cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.
2. Chọn mục kê khai thuế TNCN cho thuê nhà.
3. Tải về Mẫu 01/BĐS và Phụ lục 01/BK-BĐS.
4. Điền đầy đủ thông tin vào các mẫu.
5. Tải lên các mẫu đã điền.
6. Kiểm tra lại thông tin và nộp tờ khai.
7. Thanh toán thuế (nếu có) theo hướng dẫn.