Giới Thiệu

Bạn có đang cho thuê nhà trên Airbnb? Từ năm 2026, việc kê khai và nộp thuế cho hoạt động này đã có những thay đổi quan trọng. Đừng lo lắng! Với ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm, nhiều chủ nhà nhỏ lẻ sẽ không phải đóng thuế. Tuy nhiên, nếu doanh thu vượt quá con số này, bạn cần nắm rõ các quy định để tránh bị phạt.

Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các quy định mới nhất, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội, giúp bạn tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa lợi nhuận từ việc cho thuê Airbnb. Hãy cùng Cú Kiểm Toán soi kỹ từng con số!

Sự phát triển mạnh mẽ của Airbnb và các nền tảng cho thuê nhà tương tự đã đặt ra nhiều thách thức trong việc quản lý thuế. Trước đây, việc thiếu khung pháp lý rõ ràng tạo điều kiện cho nhiều chủ nhà lách luật, không kê khai doanh thu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước. Hơn nữa, việc quản lý lỏng lẻo còn gây ra những vấn đề về an ninh trật tự, đặc biệt là tại các khu chung cư và khu dân cư đông đúc. Quy định mới ra đời nhằm giải quyết những vấn đề này, đảm bảo sự công bằng trong nghĩa vụ thuế và tạo môi trường kinh doanh minh bạch hơn.

Việc am hiểu và tuân thủ các quy định thuế không chỉ giúp bạn tránh khỏi các rủi ro pháp lý mà còn mở ra cơ hội tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Bằng cách nắm vững các khoản chi phí được khấu trừ, bạn có thể giảm thiểu số thuế phải nộp một cách hợp pháp. Hơn nữa, việc chủ động kê khai và nộp thuế còn giúp bạn xây dựng uy tín với cơ quan thuế, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh khác trong tương lai. Hãy xem xét bài viết này như một cẩm nang hướng dẫn toàn diện, giúp bạn tự tin bước vào kỷ nguyên mới của việc cho thuê Airbnb tại Việt Nam.

Quy Định Thuế Airbnb Mới Nhất Năm 2026

Từ năm 2026, hoạt động cho thuê bất động sản qua Airbnb và các nền tảng tương tự chịu sự điều chỉnh của các quy định thuế mới. Mục tiêu là chống thất thu thuế từ kinh tế chia sẻ, đặc biệt khi Airbnb phát triển mạnh mẽ tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Trước đây, nhiều chủ nhà lách luật bằng cách không đăng ký kinh doanh, gây ảnh hưởng đến an ninh và trật tự khu dân cư.

Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15 quy định rõ: cá nhân cho thuê bất động sản (không phải kinh doanh lưu trú) có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế GTGT 5% và TNCN 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng.

Nghị định 117/2025/NĐ-CP đánh dấu bước ngoặt quan trọng: các nền tảng OTA (Online Travel Agency) như Airbnb sẽ khấu trừ thuế thay cho chủ nhà. Cụ thể, Airbnb sẽ khấu trừ 5% GTGT và 2-5% TNCN (tùy tình trạng cư trú của chủ nhà) trước khi chuyển tiền. Quy định này có hiệu lực từ 1/1/2026.

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi công bằng hơn cho tất cả các chủ nhà Airbnb. Trước đây, những chủ nhà lớn với nhiều bất động sản cho thuê thường có lợi thế hơn do khả năng tận dụng các kẽ hở pháp lý. Giờ đây, với việc Airbnb trực tiếp khấu trừ thuế, việc trốn thuế trở nên khó khăn hơn, đảm bảo rằng tất cả các chủ nhà, dù lớn hay nhỏ, đều đóng góp một phần vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, quy định mới cũng đặt ra những thách thức nhất định cho các chủ nhà. Họ cần phải làm quen với quy trình kê khai và nộp thuế mới, cũng như tìm hiểu về các khoản chi phí được khấu trừ để tối ưu hóa lợi nhuận. Việc không tuân thủ các quy định có thể dẫn đến các khoản phạt đáng kể, ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động cho thuê. Vì vậy, việc nắm vững thông tin và tuân thủ pháp luật là vô cùng quan trọng.

Hiểu rõ hơn về doanh thu chịu thuế và doanh thu miễn thuế

Điểm quan trọng cần lưu ý là ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm là ngưỡng miễn thuế. Điều này có nghĩa là nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê Airbnb của bạn trong một năm dương lịch nhỏ hơn hoặc bằng 500 triệu đồng, bạn sẽ không phải nộp thuế TNCN và GTGT. Tuy nhiên, nếu doanh thu vượt quá con số này, bạn sẽ chỉ phải nộp thuế trên phần doanh thu vượt ngưỡng.

Ví dụ, nếu doanh thu của bạn là 600 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp thuế trên 100 triệu đồng (600 triệu - 500 triệu). Việc xác định chính xác doanh thu chịu thuế là rất quan trọng để tránh các sai sót trong quá trình kê khai và nộp thuế. Bạn nên giữ lại tất cả các hóa đơn, chứng từ liên quan đến hoạt động cho thuê để làm cơ sở cho việc tính toán doanh thu.

Cách xác định tình trạng cư trú để tính thuế TNCN

Theo quy định, thuế TNCN áp dụng cho hoạt động cho thuê Airbnb có sự khác biệt tùy thuộc vào tình trạng cư trú của chủ nhà. Nếu bạn là cá nhân cư trú tại Việt Nam, bạn sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng. Tuy nhiên, nếu bạn là cá nhân không cư trú tại Việt Nam, mức thuế suất TNCN có thể khác, thường dao động trong khoảng 2-5%, và sẽ được Airbnb khấu trừ trước khi chuyển tiền cho bạn.

Việc xác định chính xác tình trạng cư trú là rất quan trọng để đảm bảo bạn nộp đúng mức thuế TNCN. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn thuế để được hướng dẫn chi tiết về vấn đề này.

Bảng so sánh các loại thuế áp dụng cho thuê Airbnb năm 2026

Các khoản chi phí được khấu trừ để giảm thuế

Mặc dù bạn phải nộp thuế GTGT và TNCN nếu doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, bạn vẫn có thể giảm số thuế phải nộp bằng cách khấu trừ các chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê. Các chi phí này bao gồm chi phí sửa chữa, bảo trì, chi phí quảng cáo, chi phí quản lý, và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, bạn cần phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh các khoản chi phí này.

Ví dụ minh họa

Ông A cho thuê một căn hộ tại TP.HCM qua Airbnb với doanh thu năm 2026 là 700 triệu đồng. Ông A là cá nhân cư trú tại Việt Nam. Vậy ông A phải nộp thuế như thế nào?

• Doanh thu chịu thuế: 700 triệu - 500 triệu = 200 triệu đồng
• Thuế GTGT phải nộp: 200 triệu 5% = 10 triệu đồng
• Thuế TNCN phải nộp: 200 triệu 5% = 10 triệu đồng
• Tổng số thuế ông A phải nộp: 10 triệu + 10 triệu = 20 triệu đồng

Phân tích quy định theo từng khu vực

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị sửa đổi Nghị định 95/2024, yêu cầu chủ nhà đăng ký hộ kinh doanh và các OTA khấu trừ thuế trước khi chuyển tiền. Mục tiêu là quản lý chặt chẽ hoạt động cho thuê tại các khu chung cư, đặc biệt ở Quận 1 và Quận 7.

Thành phố Hà Nội triển khai tiếp nhận thủ tục thuế tại 31 điểm từ ngày 2/2/2026, tập trung vào việc chống thất thu thuế tại khu phố cổ và khu vực Tây Hồ.

Các tỉnh du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang chưa có quy định riêng, nhưng vẫn áp dụng theo quy định chung của cả nước. Doanh thu Airbnb tại các khu vực này đã tăng 23% trong năm 2025 so với năm 2024, nhờ sự phục hồi của ngành du lịch (Cafebiz).

Tại TP.HCM, HoREA đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết của việc quản lý chặt chẽ hoạt động cho thuê Airbnb tại các khu chung cư, nơi mà số lượng căn hộ cho thuê ngày càng tăng. Việc đăng ký hộ kinh doanh không chỉ giúp cơ quan quản lý nắm bắt được thông tin về các chủ nhà mà còn tạo điều kiện để kiểm soát an ninh trật tự và phòng chống các hoạt động phi pháp. Hơn nữa, việc OTA khấu trừ thuế trước khi chuyển tiền cũng giúp đảm bảo rằng tất cả các chủ nhà đều tuân thủ nghĩa vụ thuế.

Trong khi đó, Hà Nội tập trung vào việc chống thất thu thuế tại các khu vực có mật độ du khách cao như khu phố cổ và Tây Hồ. Việc triển khai các điểm tiếp nhận thủ tục thuế giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ nhà kê khai và nộp thuế một cách dễ dàng hơn. Đồng thời, cơ quan thuế cũng tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để phát hiện và xử lý các trường hợp trốn thuế.

Ở các tỉnh thành khác, mặc dù chưa có quy định riêng, việc áp dụng quy định chung của cả nước cũng giúp tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng hơn cho hoạt động cho thuê Airbnb. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của doanh thu Airbnb tại các tỉnh du lịch cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường này, đồng thời cũng đặt ra những thách thức trong việc quản lý thuế.

🦉 Cú Thông Thái nhận xét: Nếu bạn có nhiều căn hộ cho thuê, hãy cân nhắc thành lập doanh nghiệp để được khấu trừ các chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, ví dụ như chi phí quảng cáo, chi phí thuê văn phòng, chi phí nhân viên, và các chi phí khác. Việc thành lập doanh nghiệp cũng giúp bạn dễ dàng quản lý tài chính và kê khai thuế hơn.